Darf der Vermieter Hunde verbieten?

 

Das Halten von Hunden in der gemieteten Wohnung ist in Deutschland – ähnlich wie das Halten von Katzen in der Mietwohnung – für sehr viele Mieter relevant. Deutsche Gerichte haben über die Hundehaltung in der Mietwohnung bereits mehrfach geurteilt – hier erklären wir Ihnen, wann das Halten von Hunden mietrechtlich in Ordnung ist und wann bzw. wie der Vermieter Hunde in der Mietwohnung verbieten oder nicht verbieten kann.

 

Darf der Vermieter einen Hund in der Mietwohnung verbieten?

Im Grundsatz darf der Vermieter einen Hund in der Mietwohnung verbieten, ja. Hierbei kommt es aber darauf an, wie er das macht. Zu unterscheiden sind hier zwischen den Parteien frei ausgehandelte Verträge und sogenannte Formularvereinbarungen.

Vertragsbedingungen im Mietvertrag sind frei ausgehandelt, wenn ihre Einbeziehung auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil (hier: vom Vermieter) mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Wichtig ist hierbei, ob der Mieter Gelegenheit erhält, alternative Vorschläge zu machen und diese ggf. auch durchzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 26/15). In diesen Fällen hat der Vermieter dann weitreichendere Möglichkeiten. Er kann bei ausgehandelten Verträgen das Halten von Hunden in der Mietwohnung ohne weiteres verbieten. Eine Ausnahme dürfte dann bestehen, wenn der Mieter auf den Hund – etwa aus medizinischen Gründen – besonders angewiesen ist.

 

hundehaltung mietwohnung
Der Vermieter darf die Hundehaltung nur unter bestimmten Voraussetzungen verbieten.

 

Sehr häufig liegen in Mietverhältnissen aber Formularvereinbarungen vor, die nicht frei ausgehandelt sind und auf die AGB-Recht gemäß §§ 305 ff. BGB Anwendung findet. Hier gelten strengere Maßgaben für den Vermieter. In einem wegweisenden Urteil hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2013 (BGH, Urteil vom 20. 3. 2013 – VIII ZR 168/12) zu dieser Frage entschieden und wichtige Leitlinien formuliert:

  • Unzulässig ist es, wenn der Vermieter das Halten von Hunden in der Mietvereinbarung generell ausschließt. Das wäre etwa der Fall, wenn der Mietvertrag wie im BGH-Fall lapidar formuliert: „Der Mieter ist verpflichtet, keine Hunde zu halten.“ In diesem Fall wäre die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, indem sie die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB nicht ausreichend berücksichtigt. Auf diese Weise darf der Vermieter Hunde in der Mietwohnung also nicht verbieten.

 

  • Umgekehrt erkennt der BGH aber auch an, dass durch das Halten von Hunden die Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden können. Daher ist der Vermieter durchaus berechtigt, das Halten von Hunden von seiner Zustimmung abhängig zu machen. Behält sich der Vermieter durch eine Formularklausel die Zustimmung zur Hundehaltung vor, liegt darin nach verbreiteter Ansicht die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 24.1.2020 – 66 S 310/19). Eine solche einzelfallabhängige Entscheidung des Vermieters, welche die konkrete Interessenlage des Mieters, Vermieters und ggf. anderer Parteien des Wohngebäudes sachgerecht einbezieht und die sich der Vermieter im Vertrag vorbehält, wäre dann rechtmäßig.

 

  • Zulässig wäre nach Ansicht des Landgerichts Berlin etwa die folgende Formulierung:

Kleintiere, wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten. Andere Tierhaltung des Mieters, insbesondere Hundehaltung, ist nur bei vorhergehender Zustimmung des Vermieters gestattet.“

(LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 24.1.2020 – 66 S 310/19)

 

  • Sofern die Hundehaltung im konkreten Fall unter Abwägung der betroffenen Interessen eine vertragsmäßige Nutzung der Mietsache im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB darstellt und überwiegende Interessen des Vermieters nicht entgegenstehen, nimmt das Landgericht Nürnberg-Fürth eine Pflicht des Vermieters an, der Hundehaltung zuzustimmen (LG Nürnberg-Fürth, Hinweisbeschluss v. 16.03.2017 – 7 S 8871/16).

 

Was gilt, wenn gar keine Regelung über Hunde im Mietvertrag ist?

 

Darf Vermieter Hund verbieten?

 

Wenn der Mietvertrag keine Regelung zu Hunden in der Mietwohnung enthält, dann bleibt es bei der allgemeinen Regel des § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache ermöglichen muss. Problematisch und umstritten ist hierbei nun, ob das Halten von Hunden zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, sodass der Vermieter die Hundehaltung nicht verbieten könnte. Dies lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern bedarf einer genauen Betrachtung der konkreten Umstände des Einzelfalls. Hierbei werden beispielsweise folgende Gesichtspunkte eine Rolle spielen, ob die Hundehaltung (noch) im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs stattfindet:

  • die Lautstärke des Hundes (häufiges Bellen?)
  • Schutzbedürftigkeit anderer Mieter im Gebäude
  • Geht es nur um einen oder mehrere Hunde?
  • Hat der Hund bereits Einrichtung der Wohnung oder des Gebäudes beschädigt?
  • Handelt es sich um einen Kampfhund? (in diesem Fall ist die Hundehaltung in der Regel per se verboten)

 

Die Abwägung der Belange des Mieters, des Vermieters und anderer Mietparteien kann hier also in die eine oder andere Richtung ausfallen. Falls Sie für Ihren Fall nähere Beratung von einem Mietrecht-Experten möchten, dann kontaktieren Sie gerne einen unserer Experten-Anwälte für Mietrecht und holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung ein.

 

Zusammenfassung zur Rechtmäßigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen

Die Frage, ob der Vermieter das Halten von Hunden verbieten darf, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Zunächst ist danach  zu differenzieren, ob es zur Hundehaltung eine Regelung im Mietvertrag gibt oder nicht. Wenn es eine solche gibt, dann ist zu prüfen, wie diese ausgestaltet ist (individuell ausgehandelt oder formularmäßige Vereinbarung?). Wenn der Mietvertrag bzw. die Klausel zur Hundehaltung individuell ausgehandelt ist, dann kann der Vermieter das Halten von Hunden eher verbieten als wenn die Klausel nicht ausgehandelt ist und formularmäßig verwendet wird. Unzulässig ist jedenfalls eine Regelung, die das Halten von Hunden pauschal und ohne Grund verbietet.

Gibt es keine Regelungen zur Hundehaltung im Mietvertrag, dann kommt es alleine auf eine Abwägung der Interessen des Mieters, des Vermieters und der Nachbarn an. Wenn keine erheblichen Interessen des Vermieters bzw. der Nachbarn der Hundehaltung entgegenstehen (zum Beispiel: Der Hund ist ausgesprochen zahm, bellt praktisch nie, stört keinen Bewohner des Gebäudes und beschädigt nichts), dann dürfte das Interesse des Mieters an der Haltung des Hundes häufig überwiegen. In diesem Fall wäre der Vermieter dann verpflichtet, der Hundehaltung in der Mietwohnung zuzustimmen.

 

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