Eine Wohnungsbesichtigung gehört vor dem Einzug in eine neue Wohnung zum Regelfall. Meist liegt der Fall so: Der Vormieter kündigt seine Wohnung und der Vermieter möchte schnell einen Nachmieter finden. Dabei wollen die potenziellen Nachmieter die Wohnung in aller Regel vor dem Einzug besichtigen. Doch der (Vor-)Mieter wohnt zu diesem Zeitpunkt oft noch in der Wohnung. Wir klären daher auf, wie viele Wohnungsbesichtigungen ein Mieter im Normalfall dulden muss und bis zu welcher Anzahl Wohnungsbesichtigungen zumutbar sind. Zudem erläutern wir, ob ein Mieter eine Wohnungsbesichtigung – beispielsweise in Zeiten der Corona-Pandemie – auch verweigern darf.
Wohnung gekündigt – muss der Mieter Wohnungsbesichtigungen durch Nachmieter zulassen?
Ja. Der Mieter ist auch verpflichtet, während der Wohnungsbesichtigung Zutritt zu allen Räumen, die zur Mietsache gehören, zu gewähren. Damit kann der Mieter den Interessenten beispielsweise nicht mit Hinweis auf die Wahrung seiner Privatsphäre den Zutritt zum Schlafzimmer oder zu einem unaufgeräumten Kellerabteil verwehren. Verweigert der Mieter ungerechtfertigt eine Wohnungsbesichtigung, droht ihm sogar eine fristlose Kündigung (vgl. BGH, Beschluss vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/09).
Wohnungsbesichtigung – wie viele Besichtigungstermine muss der Mieter dulden?
Zunächst stellt sich die Frage, wie viele Wohnungsbesichtigungen ich als Mieter dulden muss. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt muss ein Mieter jedenfalls drei Mal im Monat Besichtigungen dulden. Andere Gerichte halten sogar 1-2 Besichtigungen pro Woche für zumutbar. Insgesamt dürfte sich jedoch in den meisten Fällen die Zeit bis zum Auszug des Mieters ohnehin in Grenzen halten, sodass im Regelfall nicht davon auszugehen ist, dass regelmäßig über mehrere Wochen hinweg 1-2 Besichtigungen pro Woche stattfinden. HInsichtlich der Uhrzeit hält das Landgericht Frankfurt Besichtigungen ab 19 Uhr mit einer Zeitspanne von 30-45 Minuten für vertretbar (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2002, 2/17 S 194/01).
Wie viele Besichtigungen muss der Mieter zulassen?
Eine festgelegte Obergrenze gibt es hierfür nicht. Aus der Rechtsprechung ergibt sich jedoch, dass 1-2 Besichtigungen pro Woche mit einer Gesamtdauer von maximal 2-3 Stunden durchaus noch zumutbar sind. Der Vermieter muss die Besichtigungstermine nach Möglichkeit jedoch bündeln, also die Zahl der Interessenten und Termine begrenzen, damit sich die Beeinträchtigungen für den Mieter in Grenzen halten. Das AG Hamburg führt zu dieser Frage u.a. aus:
„Insoweit wäre der Kl. gehalten gewesen, die verschiedenen, ihm bekannten Gründe für eine Inaugenscheinnahme der Wohnung zu bündeln und seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Termin zu befriedigen. Es verstößt jedenfalls gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird.“ (AG Hamburg, Urteil vom 23.02.2006 – 49 C 513/05)
Eine Wohnungsbesichtigung ist dem Mieter zudem rechtzeitig – also grundsätzlich mindestens 2-3 Tage im Voraus – (schriftlich) anzukündigen. Im Übrigen muss der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung nicht selbst vor Ort sein. Ist er selbst nicht vor Ort, muss der Vermieter den Miet- oder Kaufinteressenten dem Mieter aber entsprechend ankündigen.
Kann ein Mieter eine Wohnungsbesichtigung verweigern (z.B. während der Corona-Pandemie)?
Ein generelles Verweigerungsrecht steht dem Mieter nicht zu. Vielmehr ist er bei Vorliegen eines sachlichen Grundes – wozu die Weitervermietung nach Kündigung oder der Wohnungsverkauf zählen – verpflichtet, Wohnungsbesichtigungen zu ermöglichen und diese dementsprechend auch zu dulden. Allerdings darf der Mieter freilich die Besichtigung im Einzelfall verweigern, wenn ihm selbst ein sachlicher Rechtfertigungsgrund zusteht, denn der Vermieter muss Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Ein derartiger Rechtfertigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn der vom Vermieter angedachte Besichtigungstermin mit den Arbeits-, Ruhe- oder Urlaubszeiten des Mieters kollidiert. Auch während der Corona-Pandemie sind Besichtigungen weiterhin zulässig, sollten aber wenn möglich verschoben – oder jedenfalls unter Einhaltung der üblichen Hygienemaßnahmen – durchgeführt werden.
Zusammenfassung – Duldungspflicht des Mieters für Wohnungsbesichtigungen
Sofern der Vermieter einen sachlichen Grund für den Besichtigungstermin – wie die Besichtigung durch einen potenziellen Nachmieter – angibt, muss der Mieter die Besichtigung ermöglichen und dulden. Der Vermieter hat jedoch jederzeit im zumutbaren Rahmen Rücksicht auf die Interessen des Mieters zu nehmen. Wenn der Termin zeitlich mit den Arbeits- oder Ruhezeiten oder einem Urlaub des Mieters kollidiert, darf dieser ihn im Einzelfall verweigern. Zeitlich hat der Mieter jedenfalls mehrere Male pro Monat Wohnungsbesichtigungen ab 19 Uhr mit einer Dauer von 30-45 Minuten zu dulden. Wie viele Besichtigungstermine insgesamt zumutbar sind, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt, allerdings muss der Vermieter nach Möglichkeit die Anzahl der Interessenten und die Termine bündeln und begrenzen.
