Mietminderung wegen Baulärm von Baustelle möglich?

 

Baulärm in der Nachbarschaft ist nicht schön, aber oft nicht zu vermeiden. Wir wollen insbesondere die Frage der Mietminderung wegen Baulärm vom Nachbargrundstück bzw. von einer Baustelle in der Nachbarschaft anhand der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs näher beleuchten. Darüber hinaus klären wir unter anderem die Frage, ob Baulärm samstags oder sogar sonntags zulässig ist bzw. ob es auch für Baulärm Ruhezeiten gibt. Daran schließt sich auch die Frage an, wie lange man Renovierungslärm bzw. Baulärm vom Nachbarn ertragen muss.

 

Mietminderung wegen Baulärm
Bei Baulärm von Baustelle des Nachbargrundstücks kann unter bestimmten Voraussetzungen die Miete gemindert werden.

 

Ist eine Mietminderung bei Baulärm möglich?

In vielen Fällen ja, denn Baulärm kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Allerdings kommt es für die Frage der Mietminderung unter anderem auf die Ursache des Baulärms an. Vorliegend soll es ausschließlich um Baustellen-Lärm bzw. Baulärm vom Nachbargrundstück bzw. in der Nachbarschaft gehen. Voraussetzung für eine Kürzung der Miete (= Mietminderung) ist ein Mietmangel (vgl. § 536 Abs. 1 BGB). Ein Mietmangel liegt grundsätzlich vor, wenn die Beschaffenheit der Mietsache von einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand abweicht. Der Vermieter ist dabei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Für die Frage, ob der konkrete Baulärm von der Baustelle des Nachbars überhaupt einen Mangel darstellt, kommt es zunächst auf Art und Umfang der sogenannten Geräuschimmissionen an. Lediglich Immissionen, die über das gewöhnliche und allgemeinverträgliche Maß hinausgehen, können einen Mangel an der Mietsache darstellen (vgl. auch § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Wohnqualität muss also erheblich beeinträchtigt werden, was beispielsweise bei regelmäßiger Störung der Nachtruhe der Fall ist. Zudem begründen – bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen – erhöhte Geräuschimmissionen keinen Mangel, wenn auch der Vermieter die Geräuschimmissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit gemäß § 906 BGB hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18). Weiter kommt es hinsichtlich der Frage des Vorliegens eines Mangels der Mietsache darauf an, ob der Mieter vor Vertragsabschluss von den Bauarbeiten wusste (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 10.2.2012 – 63 S 206/11) oder er zumindest damit rechnen musste, dass in absehbarer Zeit in der Nachbarschaft gebaut wird (vgl. u.a. OLG München, Urteil vom 26.03.1993, 21 U 6002/92). Ob hinreichende Anhaltspunkte für einen zeitnahen Baustart in der Nachbarschaft vorliegen und der Mieter das erkennen muss, ist eine Frage des Einzelfalls.

 

Wie hoch ist die Mietminderung bei Baulärm von Baustelle des Nachbargrundstücks?

Die konkrete Höhe der Minderung ist immer eine Frage des Einzelfalls, denn es kommt auf die Intensität bzw. den Grad der konkreten Beeinträchtigung an. Minderungstabellen (aus dem Internet) können zwar einen Anhaltspunkt für die Höhe der Minderung bieten, sie sollten aber nicht einfach ungeprüft übernommen werden. In der Rechtsprechung werden bei Baulärm in der Nachbarschaft – je nach Einzelfall – Minderungsquoten von 6 % (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 26.02.2003, 517 C 175/02) und 25 % (LG Darmstadt, Urteil vom 18.03.1983, 17 S 284/82) vertreten.

Lassen Sie sich bei der Mietminderung wegen des Baustellen-Lärms im Zweifel von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten. Denn wenn Sie zu viel mindern, kann der Vermieter auf Zahlung der ausstehenden Miete klagen und schlimmstenfalls die Wohnung sogar fristlos kündigen.

 

Tipp: Wenn Sie sich auch über anderen Fragen zum Mietrecht informieren möchten, etwa zur Frage, ob bei einer defekten Klingel eine Mietminderung möglich ist, dann klicken Sie sich dort gerne rein.

 

Gibt es für Baulärm auch Ruhezeiten?

Die gute Antwort ist: Ja, denn es gibt auch für Baulärm Ruhezeiten. Die werktäglichen Ruhezeiten sind in der Regel mindestens von 22-6 Uhr, sowie 13-15 Uhr als Mittagsruhe angesetzt. Sonn- und Feiertage gelten als Ruhetag, der Samstag dagegen gilt als normaler Werktag. In der Regel werden die Ruhezeiten ohnehin eingehalten, insbesondere wenn die Nachbargrundstücke vornehmlich dem Wohnen dienen. Allerdings kann in Ausnahmefällen auch zulässiger Baulärm vom Nachbarn in den Ruhezeiten auftreten, wenn eine spezielle Genehmigung hierfür erteilt wurde. Während der Ruhezeiten ist Baulärm jedoch auf ein absolutes Minimum zu beschränken.

 

Zusammenfassung – Baulärm von Baustelle & Mietminderung

Baulärm von der Baustelle des Nachbargrundstücks stellt für viele Mieter hin und wieder ein Ärgernis dar. Eine Mietminderung ist dabei nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Voraussetzung für die Mietminderung ist jedoch ein Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ob ein solcher Mangel vorliegt, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Insbesondere wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages von den Bauarbeiten wusste oder er in absehbarer Zeit anstehende Bauarbeiten erkennen musste, scheidet ein Mangel aus. Kommt eine Mietminderung aufgrund des Vorliegens eines Mangels grundsätzlich in Betracht, ist die Höhe der Minderung eine Frage des konkreten Einzelfalles, wobei vor allem die Intensität bzw. der Grad der Beeinträchtigung der Wohnqualität berücksichtigt werden. Beispielsquoten dafür, wie hoch die Minderung wegen Baulärm von der Baustelle des Nachbarn sein kann, haben wir oben vorgestellt.

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