Mietminderung bei Heizungsausfall bzw. defekter Heizung möglich?

Schon im Herbst, vor allem aber in den Wintermonaten sind wir auf eine funktionstüchtige Heizung angewiesen. Wenn die Heizung in der kalten Jahreszeit nicht ordentlich funktioniert, wird es für den Mieter ungemütlich. Bei einem kompletten Heizungsausfall gar wird die Wohnsituation regelmäßig sogar unerträglich. Umso wichtiger ist es, dass Mieter darüber Bescheid wissen, wann eine Mietminderung bei einer defekten Heizung oder einem kompletten Heizungsausfall in Betracht kommt. Natürlich gehen wir dabei auch ausführlich darauf ein, in welcher Höhe Mieter bei einer defekten Heizung mindern können – und wie Gerichte hierzu bislang entschieden haben.

Wann kann der Mieter bei defekter Heizung mindern?

Unter welchen Voraussetzungen der Mieter bei Mängeln der Mietsache grundsätzlich mindern kann, haben wir in diesem ausführlichen Artikel zur Mietminderung dargestellt. Eine Lektüre dieses Artikels legen wir Ihnen ans Herz, um sich umfassend über die Voraussetzungen, aber auch die Ausschlüsse einer Mietminderung zu informieren.

Auch im Falle einer defekten Heizung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, um mindern zu können. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass – so wird dies auch bei Wikipedia beschrieben – unter einer „Heizung“ regelmäßig eine Gebäudeheizung im Sinne einer Zentralheizung verstanden wird.

Mangel in Bezug auf Heizung

Dass zunächst einmal ein Mangel hinsichtlich der Heizung vorliegen muss, klingt trivial. Ganz so einfach ist es aber nicht, wie wir gleich sehen werden.

Relativ klar sind die Fälle, in denen die vermieteten Räume wegen eines Totalausfalls der Heizung in der üblichen Heizperiode gar nicht beheizt werden können. In einem solchen Fall liegt ein Mangel der Mietsache vor, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert oder unter Umstanden gar ganz aufhebt (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Ob bzw. wann die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung in diesen Fällen ganz aufgehoben ist, werden wir weiter unten thematisieren, wenn wir auf die Höhe der Mietkürzung eingehen.

Die übliche Heizperiode wurde schon angesprochen. Diese wird verbreitet auf die Monate Oktober bis April festgelegt. In diesen Monaten ist bei einem Heizungsdefekt natürlich eher von einem Mangel auszugehen als im Sommer. Außerhalb der Heizperiode (also von Mai bis September) sei nach Ansicht des AG Köln bei einer Fehlfunktion der Heizung regelmäßig nicht von einem Mangel auszugehen; jedenfalls dann nicht, wenn an drei aufeinanderfolgenden Tagen die Außentemperatur nicht unter 12 Grad Celsius fällt (AG Köln, Teilurteil vom 09.04.2008 – 220 C 152/07).

Wenn die Heizung in der Heizperiode zwar im Grundsatz funktioniert, aber für keine angenehme Temperatur sorgt, wird die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, schwieriger. Erforderlich ist, dass in allen Räumen zumindest eine sogenannte Behaglichkeitstemperatur mithilfe der Heizung erreicht werden kann. Wann eine Temperatur „behaglich“ ist, hat das Amtsgericht Köln (AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10) näher beschrieben:

• in den hauptsächlich benutzten Räumen muss die Temperatur zwischen 20-22 °Celsius betragen.
• in den Nebenräumen reichen indes Temperaturen zwischen 18-20 °Celsius aus.
• Zur Nachtzeit kann die Temperatur aber auf ca. 16-17 °Celsius In diesem Fall ist aber notwendig, dass die erforderlich (Mindest-)Tagestemperatur in 30 bis 60 Minuten wieder erreicht werden kann (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 536 Rn. 63).

Werden diese Mindesttemperaturen somit nicht erreicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor und der Mieter hat die Möglichkeit der Mietminderung.

Problematisch sind auch Fälle, in denen der Mieter die Zimmertemperatur in der Mietwohnung gar nicht oder nur unzureichend regulieren kann. Eine solche fehlende oder unzureichende Steuerungsmöglichkeit wird etwa von Blank/Börstinghaus (a.a.O., Rn. 64) als Mangel der Mietsache erachtet, der zu einer Mietkürzung berechtigt.

Nur kurzfristiger Heizungsausfall

Wenn die Heizung nur für kurze Zeit – also für wenige Stunden – ausfällt, liegt lediglich ein sogenannter Bagatellmangel vor. In diesen Fällen ist eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ausgeschlossen. Das kann so selbst im Winter gelten, wenn der Heizungsausfall nur für sehr kurze Zeit auftritt oder wenn die erforderliche Mindesttemperatur vorübergehend um ca. 1 Grad Celsius unterschritten wird (BGH, Urteil vom 30. 6. 2004 – XII ZR 251/02).

Aber Vorsicht: Wenn die Heizung insbesondere im Winter bzw. kalten Monaten wiederholt nicht funktioniert und der Vermieter nicht in der Lage ist, den grundlegenden Mangel zu beheben, liegt ein erheblicher Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vor (OLG Dresden, Urteil vom 18. 6. 2002 – 5 U 260/02).

Minderungsmöglichkeit, wenn Nachbarwohnung nicht beheizt wird?

Wenn der Nachbar nicht heizt bzw. dessen Heizung nicht funktioniert, dann kann der Mieter hieraus für sein Mietverhältnis grundsätzlich nichts herleiten, insbesondere also nicht mindern. Anders kann dies nach Ansicht des Landgerichts Berlin (LG Berlin MM 1994, 140) aber zu beurteilen sein, wenn die Heizkörper im Gebäude einen solch kleinen Umfang haben, dass der Mieter das Wärmedefizit, das aufgrund der fehlenden Heizleistung des Nachbarn eintritt, nicht kompensieren kann (Blank/Börstinghaus, a.a.O., Rn. 65).

Höhe der Mitminderung bei defekter Heizung & Heizungsausfall

In welchem Umfang der Mieter nun konkret kürzen kann, ist natürlich von besonderem Interesse. Maßgeblich sind hier die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Entsprechend beurteilen natürlich auch die nachfolgend zitierten gerichtlichen Entscheidungen immer einen Einzelfall – dennoch geben diese Entscheidungen schöne Leitlinien dafür vor, in welcher Größenordnung sich eine Mietminderung bei einer defekten Heizung und einem kompletten Heizungsausfall bewegt.

Generell lässt sich aber feststellen, dass es für die Höhe der Mietminderung unter anderem auf folgende Aspekte ankommt:

• Nur gelegentlicher oder durchgehender Defekt der Heizung?
• Ausmaß des Defekts: Leichtere Funktionsuntüchtigkeit oder Komplettausfall der Heizung?
• Sommer- oder Wintermonate betroffen (sodass die Mindesttemperaturen nicht erreich twerden)?
• Werden Mindesttemperaturen nur geringfügig oder erheblich unterschritten?
• nur ein einzelnes Zimmer betroffen oder die ganze Wohnung?
• Hauptzimmer oder nur ein Nebenzimmer betroffen?

Hier einige Beispiele von gerichtlichen Entscheidungen hierzu:

• Das Kammergericht Berlin hat 2008 geurteilt, dass eine Mietminderung in Höhe von 50 % bei einer defekten Heizung angemessen sei, wenn die Innentemperatur in Wintermonaten (hier: November / Dezember) infolge des Heizungsdefekts spürbar absinkt. Gleichzeitig hat das Gericht betont, dass bei einem kompletten Heizungsausfall in diesen Monaten eine Mietkürzung um 100 % angemessen sein kann; diese Höhe lehnte das Gericht im vorliegenden Fall aber ab, weil teilweise immerhin Temperaturen von 18 Grad Celsius gemessen wurden (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 209/07).
• Wenn die Mietwohnung in den Wintermonaten nicht beheizt werden kann, dann kann der Mieter nach einem Urteil des LG Berlin von 1992 in Höhe von 75 % die Miete mindern. Denn in einer unbeheizten Wohnung könne man sich im Winter im Grunde gar nicht aufhalten (LG Berlin, Urteil vom 10.1.1992 – 64 S 291/91).
• Das AG Köln entschied im Jahr 2012, dass eine unzureichende Beheizbarkeit der Wohnung in den Monaten Januar und Februar (maximal 19 Grad Celsius) im Zusammenspiel mit weiteren Faktoren (Notwendigkeit von regelmäßigem Stoßlüften; Heizung nicht pro Raum regulierbar) eine Mietminderung in Höhe von 20 % rechtfertige (AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10).
• Das Landgericht Hannover urteilte im Jahr 1979, dass wegen der Nichtbeheizbarkeit eines Schlafzimmers während eines kalten Winters (hier der sehr kalte Februar 1979) eine Minderung in Höhe von 20 % angemessen sei (Landgericht Hannover, Urteil vom 19.12.1979 – 11 S 296/79).

Zusammenfassung

Eine Mietminderung wegen einer defekten Heizung bzw. eines Heizungsausfalls ist in vielen Fällen möglich. Die Höhe der jeweiligen Mietkürzung hängt von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Die oben zitierten Gerichtsentscheidungen geben dabei aber hilfreiche Hinweise, wann und um wieviel Prozent im Falle einer kaputten Heizung gemindert werden kann. Dabei sind Minderungsquoten von wenigen Prozent bis zu 100 Prozent möglich. Letzteres wird vertreten bei einem Totalausfall der Heizung während der Heizperiode.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, ob und wie viel Sie in bestimmten Fällen mindern können, empfehlen wir Ihnen unsere weiteren Artikel zur Mietminderung:

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