Wir erklären in diesem Beitrag, welche Kündigungsfrist für eine Wohnung aus Sicht des Mieters gilt. Das BGB sieht für die Kündigungsfrist des Mieters eindeutige Regelungen vor und es bestehen nur ganz wenige Ausnahmen. Auch die Berechnung der Kündigungsfrist ist nicht schwierig und von jedermann zu bewältigen, wie zahlreiche Beispiele in unserem Beitrag zeigen werden.
Hat man als Mieter für eine Wohnung immer drei Monate Kündigungsfrist?
Im Grundsatz ja. Denn es kommt für die Länge der Kündigungsfrist beim Mieter – anders als beim Vermieter – nicht auf dessen Wohndauer an. Die ordentliche Kündigungsfrist für Mieter nach dem BGB beträgt gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB drei Monate. Nach § 573 c Abs. 2 BGB kann bei Wohnraum im Mietvertrag jedoch auch eine kürzere Frist vereinbart werden, sofern der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist, dass kürzere Fristen für den Mieter vorteilhaft und deshalb bereits nach dem Gesetz zulässig sind. Die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen im Mietvertrag ist aus Gründen des Mieterschutzes dagegen nicht zulässig.
Wichtig zu beachten ist jedoch für Mieter, dass vom Vermieter im Mietvertrag die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden kann. Dabei handelt es sich also nicht um eine Verlängerung der Kündigungsfrist, sondern um einen Kündigungsausschluss. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die ordentliche Kündigung eines Wohnungsmietvertrages höchstens bis zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrages ausgeschlossen werden. Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung des § 557 a Abs. 3 S. 2 BGB (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16). Eine weitere Ausnahme stellt ein befristeter Mietvertrag dar, nach dem das Mietverhältnis automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt endet. Einer ordentlichen Kündigung bedarf es in diesem Fall nicht. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt weiterhin möglich.
Wann muss die Wohnung vom Mieter gekündigt werden bei drei Monaten Kündigungsfrist?
Nach dem Wortlaut des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats kündigen, damit dieser Monat noch zur dreimonatigen Kündigungsfrist zählt. Mit „kündigen“ ist gemeint, dass die Kündigung den Vermieter am dritten Werktag des Monats bereits erreichen, sie ihm also zugehen muss. Erreicht die Kündigung den Vermieter dagegen beispielsweise erst am vierten Werktag des Monats, beginnt die dreimonatige Kündigungsfrist erst zu Beginn des nächsten Monats zu laufen. Ganz wichtig: Der Samstag zählt in diesem Fall rechtlich als Werktag!
Beispiel: Der Mieter möchte am 30. September aus der Wohnung ausziehen. Dann muss er bis zum dritten Werktag des Monats Juli (vgl. Wortlaut § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB: „zum Ablauf des übernächsten Monats“, hier also September) kündigen. Wenn der 1. Juli ein Donnerstag ist, dann muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am Samstag, 3. Juli zugehen, da es sich dabei rechtlich gesehen um einen Werktag handelt. Ist der 1. Juli ein Freitag, reicht der Zugang der Kündigung beim Vermieter am Montag, 4. Juli aus, da dann erst der Montag der dritte Werktag des Kalendermonats ist.
Für die Kündigungsfrist der Wohnung als Mieter brauchen Sie also keinen Rechner, denn Sie sehen an unserem Beispiel, dass die Berechnung der dreimonatigen Kündigungsfrist eigentlich ganz einfach ist. Noch einmal zur Verdeutlichung: Kündigung bis zum dritten Werktag des Dezember, dann Kündigungsfrist bis 28. oder 29. Februar (je nachdem, ob Schaltjahr); Kündigung bis zum dritten Werktag des Januar, dann Kündigungsfrist bis 31. März; Kündigung bis zum dritten Werktag des Februar, dann Kündigungsfrist bis zum 30. April und so weiter…
Kündigungsfrist für Mieter nach 10, 20 oder 30 Jahren?
Wie bereits oben beschrieben, gilt § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB unabhängig von der Wohndauer bzw. der Dauer des Mietverhältnisses. Es ist daher für die Kündigungsfrist der Wohnung als Mieter ganz egal, ob ich 5, 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre in einer Wohnung gewohnt habe. Die Kündigungsfrist beträgt im Grundsatz immer drei Monate. Etwas anderes gilt lediglich für die Kündigungsfristen des Vermieters, die je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt werden. Hierauf soll jedoch in einem gesonderten Beitrag zu den Kündigungsfristen des Vermieters eingegangen werden.
Kündigungsfristen im Mietvertrag bei Altverträgen?
„Altverträge“ meint in diesem Zusammenhang Mietverträge, die bereits vor der (rechtlich höchst relevanten) Mietrechtsreform vom 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Allerdings können Sie die Unterscheidung zwischen „Altverträgen“ und „Neuverträgen“ im Zusammenhang mit den Kündigungsfristen des Mieters für die Wohnung getrost gleich wieder vergessen. Denn der bereits vielfach angesprochene § 573 c Abs. 1 BGB gilt für alle Wohnraummietverträge gleichermaßen. Auch bei einem Altvertrag beträgt die Kündigungsfrist des Mieters für die Wohnung damit drei Monate.
Kann der Mieter jederzeit kündigen?
Ja. Der Mieter kann im Rahmen der gesetzlich bzw. im Einzelfall mietvertraglich festgelegten Kündigungsfristen den Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Auch hier unterscheidet sich die Rechtslage zum Vermieter, der im Fall einer Kündigung sein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründen muss.
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Zusammenfassung
Die Kündigungsfrist für eine Wohnung beträgt für Mieter drei Monate (vgl. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB), egal ob „Neuvertrag“ oder „Altvertrag“. Zudem spielt es für die Kündigungsfrist des Mieters keine Rolle, ob er schon 5, 6, 7, 8, 10, 20 oder 30 Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn im Mietvertrag zugunsten des Mieters im Einzelfall kürzere Kündigungsfristen vereinbart wurden. Zudem sind im Einzelfall im Mietvertrag vereinbarte (zeitlich befristete) Kündigungsausschlüsse zu beachten.
