Schlüssel verloren bei Mietwohnung » wer trägt die Kosten?

Leider ist es im Alltag schnell einmal passiert: Ein Schlüssel für eine Mietwohnung geht verloren und einer muss das Missgeschick schließlich bezahlen. Doch wer trägt letztlich die Kosten, Mieter, Vermieter oder gar die Haftpflichtversicherung? Wir klären Sie darüber auf, wer für den Schlüsselverlust bezahlen muss, wie viel ein Schlüsselverlust kostet und geben Hinweise für einen Musterbrief an den Vermieter bei verlorenem Wohnungsschlüssel.

Was passiert, wenn der Mieter den Schlüssel verliert?

Das ist für jeden Mieter eine ärgerliche Situation, denn sofern kein Ersatzschlüssel vorhanden oder in erreichbarer Nähe deponiert ist, muss der Mieter als erstes den Schlüsseldienst rufen und bezahlen, um überhaupt wieder in seine Wohnung zu kommen. Als zweites sollte der Mieter unverzüglich den Vermieter über den Schlüsselverlust informieren. Denn durch den Verlust des Schlüssels ist das Eigentum des Vermieters betroffen, da er auch während der Mietzeit Eigentümer des Wohnungsschlüssels bleibt. Erst im nächsten Schritt stellt sich dann die Frage, ob ein Ersatzschlüssel gefertigt werden kann, das Schloss getauscht werden muss oder sogar eine ganze Schließanlage vom Schlüsselverlust betroffen ist.

Welche Option konkret in Betracht kommt, sollte der Mieter mit dem Vermieter besprechen, wobei dem Vermieter jedoch letztlich die Entscheidung zusteht. Dabei sind die Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls entscheidend. Bei der Entscheidung ist auch eine etwaige Missbrauchsgefahr, also die Gefahr, dass ein Unbefugter mit dem verlorenen Schlüssel in die Wohnung eindringt, zu berücksichtigen.

Überdies sollte bei einem verlorenen Schlüssel, der nicht nur die Wohnungstür, sondern auch die Hauseingangstür (eines Mehrfamilienhauses) mit einer Schließanlage betrifft, unbedingt auch die Hausverwaltung unverzüglich informiert werden. Sie wird dann über die weiteren Maßnahmen entscheiden, um den Zugang durch Unbefugte mit dem Schlüssel möglichst zu verhindern. Wird ein Schlüssel gestohlen, sollten Sie aus Sicherheitsgründen zudem die Polizei über den Verlust informieren.

Wer haftet für verlorenen Wohnungsschlüssel von Mietwohnung?

Ganz entscheidend ist die Frage, wer für den Verlust des Wohnungsschlüssels haftet. Die aus Mietersicht unbefriedigende Antwort lautet: In den allermeisten Fällen der Mieter selbst. Denn Teil der (Neben-)Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag gem. § 535 Abs. 1 BGB ist es, das Eigentum des Vermieters – wozu auch die Wohnungsschlüssel gehören – sorgfältig zu behandeln. In dem Verlust des Schlüssels liegt eine Sorgfaltspflichtverletzung aus dem Mietvertrag, die der Mieter im Zweifel zu vertreten hat, sodass dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 Abs. 1 BGB zusteht (vgl. u.a. AG Münster, Urteil vom 17. 2. 2003 – 48 C 2430/02). Das gilt grundsätzlich auch für den Fall des Austausches einer Schließanlage, wobei hierfür Besonderheiten bestehen, auf die wir noch näher eingehen werden (vgl. BGH, Urteil vom 5.3.2014 – VIII ZR 205/13).

Freilich gibt es auch Fälle, in denen der Mieter nicht haftet. Liegt nämlich keine Sorgfaltspflichtverletzung bzw. kein Verschulden des Mieters vor, so besteht auch kein Schadensersatzanspruch des Vermieters. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter den Schlüssel der Mietwohnung nicht verloren hat, sondern ihm der Schlüssel gestohlen wurde (vgl. AG Ahrensburg, Urteil vom 25. Juni 2010, Az.: 47 C 1171/09).

Schlüssel von Mietwohnung verloren – greift Haftpflichtversicherung?

Auch wenn der Mieter selbst für den Verlust des Schlüssels haftet, so besteht die Möglichkeit, dass seine Haftpflichtversicherung für den Schlüsselverlust greift. Hierfür sollte Sie Zunächst einmal Ihre Haftpflichtversicherung über den Schlüsselverlust informieren und sich danach erkundigen, ob eine Deckung des Schadens durch die Versicherung in Betracht kommt oder nicht. Aber Achtung: Sofern Sie einen Standardvertrag mit Ihrer Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben, wird die Versicherungs-Police den Verlust des Schlüssel für die Mietwohnung in den allermeisten Fällen nicht decken. Denn meist ist hiervon nur der Diebstahl eines (einfachen) Wohnungsschlüssels umfasst.

Dafür bieten die meisten Versicherungen spezielle Schlüsselversicherungen an, die separat abgeschlossen werden müssen. Oft lassen sich diese Versicherungen jedoch ganz einfach zur gewöhnlichen Haftpflichtversicherung hinzubuchen. Ob Sie eine solche Schlüsselversicherung für die Zukunft abschließen wollen, sollten Sie anhand der zu erwartenden Kosten im Fall eines Schlüsselverlusts entscheiden. Gerade bei den hohen Kosten für den Austausch einer Schließanlage dürfte sich eine derartige Versicherung jedoch immer lohnen.

Wer zahlt Schlüsselverlust bei Mietwohnung?

Grundsätzlich zahlt derjenige, der haftet. Wie oben bereits dargelegt, ist bei einem Verlust des Schlüssel von einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters aus dem Mietvertrag auszugehen, die dieser auch zu vertreten hat. Der Mieter muss dem Vermieter im Wege des Schadensersatzes dann den entstandenen Schaden ersetzen. Ist der Verlust des Schlüssels von der Haftpflichtversicherung des Mieters gedeckt bzw. hat der Mieter eine eigene Schlüsselversicherung abgeschlossen, dann zahlt die Versicherung.

Liegt keine Sorgfaltspflichtverletzung bzw. kein Verschulden des Mieters vor, so muss der Mieter mangels Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht zahlen. Der Vermieter (oder seine Versicherung) muss die Kosten dann selbst tragen.

Wie viel kostet ein Schlüsselverlust?

Die Kosten für einen Schlüsselverlust bemessen sich danach, welche Maßnahmen in der Folge ergriffen werden. Entscheidet sich der Vermieter dazu, dass ein Schlüssel nachgemacht werden kann, so werden die Kosten pro Standard-Schlüssel zwischen 15 und 30 Euro liegen. Die Schlüsselkopie für einen Sicherheitsschlüssel kann dagegen schon pro Schlüssel zwischen 50 und 100 Euro kosten. Muss das Schloss ausgetauscht werden, belaufen sich die Kosten im Regelfall auf 100 bis 300 Euro und wenn eine ganze Schließanlage ausgetauscht werden muss, entstehen im Regelfall Kosten von einigen tausend Euro.

Tipp: Falls Sie für Ihren Fall nähere Beratung von einem Mietrecht-Experten haben möchten, dann kontaktieren Sie gerne einen unserer Experten-Anwälte für Mietrecht und holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung ein.

Schlüsselverlust bei Schließanlage – wer muss Kosten ersetzen?

Wer die Kosten für einen Schlüsselverlust bei einer Schließanlage ersetzen muss, soll hier gesondert behandelt werden. Denn die Rechtsprechung stellt hierfür besondere Kriterien auf. Das liegt unter anderem daran, dass eine Schließanlage regelmäßig auch von anderen Parteien als dem Mieter genutzt wird. Im Besonderen tritt die Frage, wer die Kosten für die Schließanlage ersetzen muss, bei einem verlorenen Schlüssel in einem Mehrfamilienhaus auf.

Doch zunächst stellt sich die Frage, wie viel eine neue Schließanlage überhaupt kostet? Im Regelfall jedenfalls einiges. Die Kosten können von wenigen tausend Euro bis hin zu fünfstelligen Beträgen reichen. Der Verlust eines Schlüssel kann für einen Mieter somit unverhältnismäßig finanzielle Konsequenzen haben. Das Landgericht München hat daher in einem derartigen Fall insbesondere die oben bereits angesprochene Missbrauchsgefahr als Kriterium betont:

„Eine Schließanlage wird nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13) in ihrer Funktionalität durch den Verlust eines Schlüssels nicht in ihrer Sachsubstanz beeinträchtigt. Das rein abstrakte Gefährdungspotential eines Schlüsselverlusts stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ob die durch den Verlust eines Schlüssels eintretende Missbrauchsgefahr sich zu einem Vermögensschaden verfestigt hat, ist im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung wertend zu beurteilen. Ein erstattungsfähiger Schaden entsteht erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und den Austausch tatsächlich vornimmt

(…)

Bei der gebotenen wertenden Betrachtung der Umstände des Einzelfalls war vorliegend nur der Austausch des Wohnungstürschlosses der vom Beklagten angemieteten Wohnung zur Beseitigung einer Missbrauchsgefahr veranlasst. Der Kläger hat keine Umstände dargelegt, die es im hiesigen Einzelfall rechtfertigen, wegen des Schlüsselverlusts des Klägers die gesamte Schließanlage auszutauschen.„

(LG München, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19, Rn. 25 f.)

Das Landgericht München hat zudem entschieden, dass den Vermieter eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter trifft, wenn er eine nicht erweiterbare Schließanlage einbaut, da in diesem Fall bei dem Verlust eines Schlüssels unverhältnismäßig hohe finanzielle Konsequenzen für den Mieter drohen. Unterlässt der Vermieter die gebotene Aufklärung, so muss er die hieraus resultierenden Kosten, dass er keine erweiterbare Schließanlage eingebaut hat, selbst tragen (LG München, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19, Rn. 34 f.)

Im Ergebnis muss der Mieter die Kosten für eine neue Schließanlage nur im absoluten Ausnahmefall vollständig ersetzen. Vielmehr sind regelmäßig andere Lösungen denkbar, die einen Austausch der gesamten Schließanlage nicht erforderlich machen. Zudem wird in vielen Fällen der Vermieter jedenfalls einen Teil der Kosten wegen Mitverschuldens (vgl. § 254 BGB) selbst zu tragen haben.

Schlüssel verloren bei Mietwohnung- wie sieht Musterbrief an Vermieter aus?

Der Musterbrief meint in diesem Fall eine Mitteilung an den Vermieter, dass Sie Ihren Schlüssel verloren haben bzw. Ihr Schlüssel gestohlen wurde. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass Sie Ihren Vermieter meist am schnellsten telefonisch (oder sogar persönlich) erreichen, sodass Sie diese Kontaktmöglichkeit aufgrund der gebotenen Eile vorziehen sollten. Alternativ oder zusätzlich können Sie Ihrem Vermieter einen Brief bzw. eine E-Mail schreiben.

Nach der Anrede sollten Sie die Anzahl und Funktion der verlorenen Schlüssel genau beschreiben. Danach erklären Sie knapp den Sachverhalt, wie es zu dem Verlust bzw. Diebstahl gekommen ist. Zudem können Sie auch (wahrheitsgemäße) Ausführungen zu der von Ihnen vermuteten Missbrauchsgefahr, also der Frage nach der Wahrscheinlichkeit, dass jemand mit dem Schlüssel unbefugt Wohnung oder Haus betreten könnte, machen. Abschließend sollten Sie den Vermieter bitten, Ihnen zeitnah mitzuteilen, welche weiteren Maßnahmen nun getroffen werden müssen und ob er selbst tätig wird oder Sie tätig werden sollen, beispielsweise was einen Austausch des Schlosses angeht.

Tipp: Falls Sie sich nach weiteren Themen aus dem Mietrecht umsehen, beispielsweise ob der Vermieter Hundehaltung in der Mietwohnung verbieten darf oder Sie sich allgemein für Fragen rund um die Mietminderung interessieren, dann schauen Sie dort gerne mal rein.

Haftungsklausel im Mietvertrag unzulässig

Abschließend sei noch erwähnt, dass eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter – unabhängig von seinem Verschulden – eine Schadensersatzpflicht beim Schlüsselverlust auferlegt, rechtlich nicht zulässig ist. Denn eine solche Klausel ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie gegen den Grundsatz des Verschuldensprinzips im deutschen Schadensrecht verstößt. Danach soll nur derjenige einen Schaden zu ersetzen haben, der den Eintritt des Schadens auch verschuldet hat.

Zusammenfassung

Nach dem ersten Schock über den Schlüsselverlust, sollte der Mieter zunächst den Vermieter – und je nach Einzelfall – Hausverwaltung, Haftpflichtversicherung und die Polizei informieren. Liegt dem Verlust des Schlüssels eine Sorgfaltspflichtverletzung sowie ein Verschulden des Mieters zugrunde, so haftet der Mieter für den verlorenen Schlüssel und er muss die hieraus resultierenden Kosten tragen. Je nach Versicherungsvertrag übernimmt gegebenenfalls eine Haftpflicht bzw. eine entsprechende Zusatzversicherung des Mieters die Kosten.

Mangels Sorgfaltspflichtverletzung bzw. Verschulden des Mieters, beispielsweise bei einem Diebstahl, trägt der Vermieter die entstehenden Kosten selbst. Gerade auch für den Ersatz der Kosten für eine Schließanlage bestehen aufgrund des hohen finanziellen Aufwands entsprechend strenge Kriterien für die Kostentragung. Hat ein Mieter also den Schlüssel für eine Mietwohnung verloren, trägt er die Kosten oft, aber längst nicht immer, selbst.