Wir möchten Ihnen heute erläutern, ob Mieter oder Vermieter für das Streichen von Türen und Türrahmen in der Mietwohnung zuständig ist. Konkret kommt es dabei im Einzelfall darauf an, ob die gesetzliche Grundregel in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gilt oder ob abweichende Vereinbarungen in Form von „Schönheitsreparaturklauseln“ im Mietvertrag vereinbart wurden. Die entsprechend vereinbarten Klauseln müssten jedoch auch wirksam sein. Dies ist oft nicht der Fall und entscheidet sich regelmäßig anhand von Kleinigkeiten. Bei uns finden Sie auf diese und weitere Fragen Antworten, die anhand der (höchstrichterlichen) Rechtsprechung zu diesem Thema erklärt werden.
Muss Vermieter oder Mieter Türen streichen übernehmen bzw. bezahlen?
Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB („…und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“) ergibt sich, dass es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters ist, die Wohnung – wozu auch die Türen und Türrahmen gehören – in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Sofern sich aus dem jeweiligen Mietvertrag nichts anderes ergibt, gilt dieser Grundsatz fort. Allerdings übertragen Vermieter üblicherweise sogenannte „Schönheitsreparaturen“ in entsprechenden Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter. Das ist zwar generell zulässig, allerdings nur in einem engen Rahmen, denn – der diesbezüglich grundsätzlich mieterfreundlich urteilende Bundesgerichtshof – hat viele „Schönheitsreparaturklauseln“ im Einzelfall gekippt. Es lohnt sich also, bei jedem Mietvertrag ins Kleingedruckte zu schauen und die entsprechenden Klauseln gegebenenfalls von einem Fachanwalt für Mietrecht auf ihre Zulässigkeit überprüfen zu lassen, denn oft kommt es auf jedes Wort an.
Wann muss der Vermieter die Türen erneuern?
Den Vermieter trifft die gesetzliche Pflicht, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Diese Pflicht umfasst auch die Türen in der Wohnung bzw. die Wohnungstür, sodass – mangels anderweitiger Klausel im Mietvertrag – der Vermieter die Türen streichen (lassen) muss, wenn die Türrahmen oder Türen beispielsweise vergilbt, beschädigt oder insgesamt stark abgenutzt sind. Sind Sie jedoch durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag verpflichtet, Schönheitsreparaturen generell oder explizit im Hinblick auf die Türen vorzunehmen, so müssen Sie die Türen innerhalb der Wohnung samt Türrahmen komplett, sowie Eingangs-, Terrassen- und Balkontüren an deren Innenseite streichen oder streichen lassen.
Die Außenseite von Eingangs-, Terrassen- oder Balkontüren gehört dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern zu der dem Vermieter obliegenden allgemeinen Instandhaltung. Eine diesbezüglich den Mieter verpflichtende „Schönheitsreparaturklausel“ ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 210/08 und BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09). Kellertüren müssen dagegen gar nicht gestrichen werden, da sie nicht innerhalb der Wohnung liegen (vgl. hierzu AG Langen, Urteil vom 06.11.1996 – 2 C 138/96).
Darf man als Mieter Türrahmen bzw. Türen in der Mietwohnung streichen?
Viele Mieter fragen sich, ob sie Türen in der Mietwohnung verschönern dürfen bzw. müssen. Letzteres gilt, wenn Sie ohnehin im Mietvertrag zu entsprechenden Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Die Frage, ob Sie Türrahmen und Türen verschönern dürfen, stellt sich beispielsweise wenn Ihnen die jetzige Farbe nicht gefällt. Darf ich Türen in der Mietwohnung also streichen? Ja, denn der Vermieter darf Ihnen bei der Gestaltung der Wohnung generell keine Vorgaben machen, im Besonderen auch nicht hinsichtlich der Farbwahl. Allerdings ist zu beachten, dass Sie die Wohnung bei Auszug wieder im ursprünglichen Zustand zurückgeben müssen. Je nach Farbe bzw. Folgen für das jeweilige Material sollten Sie das vor dem Streichen bedenken und gegebenenfalls mit dem Vermieter Rücksprache halten.
Abnutzung – wie oft muss der Mieter die Türen und Türrahmen streichen?
Eine generelle zeitliche Vorgabe gibt es hierfür nicht. Aus diesem Grund sind auch sogenannte „starre Klauseln“ im Mietvertrag, die für bestimmte Teile der Wohnung bestimmte zeitliche Renovierungsabstände (z.B. „Türen müssen spätestens alle sechs Jahre gestrichen werden“) vorsehen, unwirksam. „Starre Klauseln“ erkennen Sie u.a. an der Formulierung „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“.
Grundsätzlich gilt vielmehr, dass ein Vermieter nur so viel renovieren muss, wie er auch abgenutzt hat, denn die (gewöhnliche) Abnutzung ist Teil der Definition von Schönheitsreparaturen. Hierzu gehört auch die Abnutzung von Türen in der Mietwohnung. Doch wann sind Türen „abgewohnt“? Es kommt vor allem darauf an, ob Verschleißerscheinungen an Türen und Türrahmen zu erkennen sind. Auch vergilbte Türen sind „abgewohnt“. Daher sind auch sogenannte „flexible Klauseln“, die einen Fristenplan für die Renovierung vorsehen und die zeitliche Vorgabe im Wortlaut beispielsweise mit „falls erforderlich“ oder „je nach Bedarf“ kombinieren, grundsätzlich wirksam. Denn aus ihnen geht hervor, dass es neben der zeitlichen Komponente auch einer entsprechenden Abnutzung zum jeweilig vorgesehenen Zeitpunkt bedarf.
Darüber hinaus sind derartige „Schönheitsreparaturklauseln“ jedoch nur wirksam, wenn dem Mieter bereits bei Einzug eine frisch renovierte Wohnung, also eine Wohnung, die – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen – den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung macht, übergeben wurde (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
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Muss man Türrahmen bzw. Türen weiß streichen in der Mietwohnung?
Nein. Der Vermieter darf während der Mietzeit keine Vorgaben zur Farbwahl machen, auch nicht für Türrahmen und Türen. Etwas anderes gilt allerdings für die Endrenovierung, sodass es hier zulässig ist, wenn der Vermieter beispielsweise einen „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“ im Mietvertrag vorgibt. Hintergrund ist, dass es dem Vermieter ohne diesbezügliche Erschwerungen möglich sein muss, die Wohnung an einen Nachmieter zu übergeben.
Es ist dem Mieter daher auch erlaubt, die Türrahmen und Türen bunt zu streichen oder beispielsweise braune Türen weiß zu streichen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09). Allerdings ist – wie oben bereits erwähnt – dass der Mieter die entsprechenden Türen und Türrahmen beim Auszug aus der Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen muss bzw. – je nach Vereinbarung im Mietvertrag – jedenfalls in hellen oder neutralen Farben streichen muss.
Wann muss Mieter bei Auszug Türen bzw. Türrahmen streichen?
Sofern dem Mieter diesbezüglich wirksam eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen trifft, muss der Mieter – bei entsprechender Abnutzung der Türen und Türrahmen – seiner Pflicht zum Streichen nachkommen. Das ist zum Beispiel auch der Fall, wenn Türen vergilbt oder verkratzt sind oder die Farbe bzw. der Lack anderweitig beschädigt ist. Spätestens mit dem Auszug muss der Mieter seine ihm auferlegte Renovierungspflicht erfüllen.
Zusammenfassung
Türen und Türrahmen streichen in der Mietwohnung ist Teil der Instandhaltung der Wohnung. Grundsätzlich ist die Instandhaltung der Wohnung, inklusive des Streichens von Türen und Türrahmen, nach den gesetzlichen Vorgaben Sache des Vermieters (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Etwas anderes gilt, wenn – wie in vielen Mietverträgen üblich – die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Das ist grundsätzlich zulässig, wobei die Wirksamkeit der jeweiligen Klausel dennoch im Einzelfall zu prüfen ist. Generell ist der Mieter in Bezug auf Türen und Türrahmen nur verpflichtet, die Türen in der Wohnung und die Innenseite von Türen mit Außenzugang (z.B. Eingangstür, Balkontür) zu streichen. Während der Mietzeit ist eine Vorgabe der Farbwahl durch den Vermieter unzulässig, anderes gilt jedoch im Rahmen der Endrenovierung bei Auszug aus der Wohnung.
