Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Heizung zu reparieren?
Gerade in den kälteren Monaten des Jahres kommt immer wieder die Frage auf, wie lange sich ein Vermieter mit der Reparatur der Heizung in der Mietwohnung eigentlich Zeit lassen kann. Diese Frage setzt notwendig voraus, dass den Vermieter eine solche Reparaturpflicht trifft, was wir hier zunächst untersuchen werden. In der Folge gehen wir näher darauf ein, wie – vor allem wie schnell – der Vermieter die Reparatur durchzuführen hat.
Pflicht des Vermieters zur Reparatur der Heizung?
Im Grundsatz trifft den Vermieter die sogenannte Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Diese besagt, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten muss. Hiernach schuldet der Vermieter regelmäßig auch die Versorgung mit Wärme, wenn die Wohnung – wie in der Regel – mit einer Heizung vermietet wurde und der Vermieter folglich eine intakte Heizanlage bereitzustellen hat (BGH, Urteil vom 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, Rn. 13). Kann der Vermieter keine intakte Heizanlage bzw. Wärmelieferung gewährleisten, hat er diesen Mangel zu beheben, hier also die Heizung zu reparieren. Dabei kommt es auf die Gründe, die zur Verschlechterung der Mietsache geführt haben, in der Regel nicht an, es sei denn, der Mieter hat die Mietsache (hier also die Heizung) schuldhaft beschädigt oder die Verschlechterung sonst zu vertreten (Zehelein, in: BeckOK, 58. Edition 2021, § 535 Rn. 397). In dem oben zitierten Urteil stellt der BGH im Übrigen klar, dass die Instandhaltungspflicht des Vermieters unabhängig davon besteht, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.
Zu beachten ist ferner, dass sich häufig Regelungen zur Heizpflicht des Vermieters in Mietverträgen finden. Wenn es sich bei den Verträgen um Formulare handelt, die für eine Vielzahl von Mietverhältnissen zum Einsatz kommen, so ist etwa ein pauschaler Ausschluss der Heizpflicht für den Sommer gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam. Fehlen vertragliche Abreden zur Heiz- bzw. Wärmelieferungspflicht, dann wird – unabhängig von den konkreten Außentemperaturen – jedenfalls für die Monate Oktober bis April davon ausgegangen, dass die Heizanlage betriebsbereit sein muss. Berücksichtigt werden sollte weiter, dass kleinere Wartungsarbeiten an der Heizung im Mietvertrag zulässigerweise auf den Mieter übertragen werden können.
Auch ist zu beachten, dass der Mieter bei einem Heizungsausfall natürlich auch mindern kann. Wann eine Mietminderung bei defekter Heizung möglich ist, haben wir im verlinkten Beitrag ausführlich beschrieben.
Wie lange hat der Vermieter nun also Zeit, die Heizung zu reparieren?
Nachdem wir nun die grundsätzliche Reparaturpflicht des Vermieters geklärt haben, kommt in der Tat die Frage auf, wie schnell er dieser Pflicht nachkommen muss. Diese Frage stellt sich natürlich mit besonderer Dringlichkeit in kalten Wintermonaten, in denen eine fehlende Beheizung das Wohnen ganz erheblich beeinträchtigen kann. Das BGB trifft hierzu keine eindeutige Aussage. Auch gerichtliche Entscheidungen sind zu dieser speziellen Frage, soweit ersichtlich, kaum ergangen. Verbreitet wird zutreffend davon ausgegangen, dass der Vermieter „unverzüglich“ reagieren und sich der Reparatur annehmen müsse. Unverzüglichkeit meint ein Handeln ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 BGB). Wann ein schuldhaftes Zögern vorliegt, bestimmt sich nach den gesamten Umständen des jeweiligen Einzelfalls.
Hierzu können nun gerichtliche Entscheidungen herangezogen werden, die sich mit ähnlichen Fragen bei Heizungsausfällen befasst haben. Häufig ging es dabei um die Frage, ob ein Mieter, der die Heizung selbst repariert bzw. reparieren lässt, vom Vermieter gemäß § 536a Abs. 2 oder § 539 Abs. 1 BGB Ersatz verlangen oder die Kosten über eine Minderung mit der Mietzahlung „verrechnen“ kann (zu Letzterem etwa AG Hamburg mit Urteil vom 01.04.2009 – 46 C 108/08). Entscheidende Voraussetzung war hier dann insbesondere, ob eine sogenannte Notmaßnahme i.S.v. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorlag, die keinen Aufschub duldete.
Insoweit gilt für den Aufwendungsersatzanspruch des Mieters: Eine Notwendigkeit zur umgehenden Heizungsreparatur setzt nach Auffassung des AG Brandenburg (Schlussurt. v. 25. 4. 2012 – 34 C 45/11) eine besondere Intensität des Mangels voraus, deren Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache keinen Aufschub duldet. Davon wird man insbesondere ausgehen können, wenn die Heizung der kompletten Wohnung für einen Tag und mehr in kalten Wintermonaten ausfällt (vgl. etwa LG Bochum, Urteil vom 04.07.2006 – 11 S 350/05, Rn. 35). Ein Ausfall von nur wenigen Stunden wurde indes vom AG Brandenburg als nur geringfügiger Mangel eingeordnet, der keine Notmaßnahme i.S.v. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertige.
Das Bejahen oder Verneinen einer zulässigen Notmaßnahme des Mieters i.S.v. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB sagt dabei direkt nichts darüber aus, ob bzw. wie schnell ein Vermieter den Mangel an der Heizung beseitigen muss. Die zitierten Entscheidungen geben allerdings näheren Aufschluss darüber, welche Kriterien für die Frage, wie schnell ein Vermieter in diesen Fällen handeln müsste, relevant sein können. So wird man nämlich davon ausgehen können, dass ein Vermieter nur dann nicht schuldhaft zögert, wenn er einen Heizungsausfall in Wintermonaten umgehend, d.h. jedenfalls binnen 24 Stunden, behebt (vgl. oben das Urteil des LG Bochum, Rn. 35).
Tipp: Wenn Sie sich auch für andere mietrechtliche Themen interessieren, zum Beispiel für die Frage, wie viele Wohnungsbesichtigungen der Mieter dulden muss, dann klicken Sie sich dort gerne auch einmal rein.
Schlussbemerkung
Es zeigt sich also, dass die Frage, wie schnell der Vermieter eine defekte Heizung zu reparieren hat, maßgeblich von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängt. Insoweit lässt sich keine eindeutige pauschale Antwort formulieren. Es kommt etwa darauf an, wie lange die Heizung ausfällt bzw. auszufallen droht, wie kalt die Außentemperatur ist, ob die ganze Wohnung betroffen ist, ob der Mietvertrag (wirksame) Regelungen getroffen hat und ob den Mieter womöglich ein Verschulden am Defekt der Heizung trifft. Generell wird man aber sagen können, dass ein Vermieter bei einem Heizungsausfall der gesamten Wohnung in kalten Wintermonaten dazu verpflichtet ist, unverzüglich – hier also wohl binnen einiger Stunden, jedenfalls innerhalb von 24 Stunden – Abhilfe zu schaffen und die Heizungsanlage zu reparieren. Ein wesentlich milderer Maßstab würde etwa gelten, wenn der Heizungsausfall in einen warmen Sommermonat fällt oder lediglich selten benutzte Zimmer der Mietwohnung betroffen sind. Es kommt also – wie so oft – auf den Einzelfall an.
