Mietminderung bei Schimmel in Mietwohnung – wann & wie viel?

Die Bildung von Schimmel in Mietwohnungen ist keine Seltenheit. Schimmel ist insbesondere für Mieter ein Ärgernis, weil er für diesen – beispielsweise als Auslöser für Asthma oder Allergien – eine Gesundheitsgefahr darstellt. Mieter fragen sich daher regelmäßig, ob und in welchem Umfang sie bei einer Schimmelbildung in ihrer Mietwohnung mindern können. Das möchten wir Ihnen nun in diesem Artikel näher erläutern.

Wann ist eine Mietminderung im Allgemeinen möglich?

Im Allgemeinen ist eine Mietminderung möglich, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es muss ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegen (dieser Mangel muss dabei dazu führen, dass die Tauglichkeit der Mietsache eingeschränkt oder aufgehoben ist);
• Zudem darf der Mietmangel nicht in der Sphäre des Mieters liegen bzw. von diesem schuldhaft verursacht worden sein;
• Und schließlich darf die Minderung nicht ausgeschlossen sein, vgl. §§ 536b, 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB

Kann der Mieter bei Schimmel grundsätzlich mindern?

Es kommt, wie so oft bei rechtlichen Bewertungen, darauf an. Entscheidend ist insbesondere, ob die Ursache für den Schimmel aus der Sphäre des Mieters oder Vermieters stammt.

Um noch mindern zu können, darf nicht feststehen, dass die Schimmelbildung aus der Sphäre des Mieters stammt. Insoweit gilt aber eine Beweislastverteilung, die den Mieter privilegiert. Wenn streitig ist, ob die Ursache für den Schimmel aus der Sphäre des Mieters oder Vermieters stammt, gilt folgendes:

• Zunächst hat der Vermieter nachzuweisen, dass der Schimmel nicht aus seiner Sphäre stammt. Hierzu muss er sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können (sog. bauliche Ursachen), beispielsweise, dass der Zustand von Türen, Heizungen oder Fenstern keinen Einfluss auf die Feuchtigkeitsbildung haben.
• Erst wenn dem Vermieter dieser Nachweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeit bzw. der Schimmel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.
• Bleibt die Ursache dann weiterhin unklar, geht dies zulasten des Vermieters.

Ansonsten können folgende Aspekte für die Frage einer Minderungsmöglichkeit bei Schimmel und die Frage, aus wessen Sphäre der Mangel kommt, eine Rolle spielen (nachfolgendes insbesondere nach Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Auflage 2018, BGB, § 536 Rn. 272 ff.):

• Heizverhalten des Mieters: Hierzu wird häufig untersucht, ob die Wohnung in der fraglichen Mietzeit unterbeheizt war. Nach verbreiteter Ansicht wird man eine durchschnittliche Raumtemperatur von 17-20 Grad, für die der Mieter durch Heizen sorgt, nicht beanstanden können.
• Die Verglasung der Fenster: Isolierverglasung? Wurde diese neu eingebaut im Rahmen einer Modernisierung? Dann kann es zu einer Veränderung des Raumklimas kommen. Passt der Mieter sein Heiz- oder Lüftungsverhalten daraufhin nicht an, kann dies nach einer Literaturansicht nicht zu dessen Lasten gehen. Maßgeblich sei nämlich grundsätzlich der Moment des Abschlusses des Mietvertrages.
• Häufigkeit des Lüftens: Hier wird in der Rechtsprechung vieles vertreten. Hier wird vertreten, dass ein Stoßlüften von durchschnittlich dreimal am Tag ausreichend, allerdings auch zumutbar sei (vgl. LG Konstanz, Urt. v. 20. 12. 2012 – 61 S 21/12 A), das AG Hamburg – St. Georg hält das Erfordernis, zur Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. 9 Minuten zu lüften, für ein Erfordernis eines übermäßigen Lüftens (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 19.02.2009 – 915 C 515/08). Der BGH hat sich, soweit ersichtlich, noch nicht eindeutig positioniert. Er deutet aber an, dass alles, was ein einmaliges Lüften übersteigt, für den Mieter unzumutbar sein kann (BGH, Urteil vom 21. 3. 2002 – VII ZR 493/00)
• Von außen eindringende Feuchte stellt regelmäßig einen allein vom Vermieter zu vertretenden Mangel dar.
• Umstritten ist auch, wie nah der Mieter Möbel an die Wand platzieren kann. Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist, darf der Mieter aber die Möbel auch unmittelbar an die Wand stellen (LG Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 – 1 S 106/13).

In welcher Höhe kann der Mieter bei Schimmel mindern?

Hierzu haben Gerichte bereits in vielen Fällen entschieden. Hier einige Beispiele:

• Für erheblicher Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad hat das LG Osnabrück dem Mieter 20 % zugesprochen (LG Osnabrück, 2. Dezember 1988, 11 S 277/88)
• Für Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden (überwiegend aber Feuchtigkeit) in mehreren Zimmern hat das AG Osnabrück dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 20 % zugesprochen (AG Osnabrück, Urteil vom 10.10.2013 – 48 C 31/12)
• Ebenfalls auf eine Minderungshöhe von 20 % kam das LG Konstanz (Urteil vom 20. 12. 2012 – 61 S 21/12) für Schimmelpilzbildung in einer Wohnung.
• Bei Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilz im Kinderzimmer hat das AG Lüdenscheid, 7. Dezember 2006, 94 C 21/06 auf 10 % erkannt.
• Bei Schimmelpilz im Bad sprach das AG Schöneberg, Urteil vom 10. April 2008, 109 C 256/07, dem Mieter 10 % Minderung zu.
• Für einen erheblichem Schimmelbefall im Schlafzimmer entschied das LG Berlin, Urteil vom 4. Mai 2012, 65 S 14/11, auf eine Minderungshöhe von 10 %.
• Das LG Karlsruhe entschied 2012 bei einem erheblichen Schimmelbefall in der Wohnung auf eine Minderung in Höhe von 25 % (LG Karlsruhe, 16. Oktober 2012, 9 S 504/11).

Es zeigt sich, dass Gerichte in Fällen erheblichen Schimmelbefalls in der Wohnung in Richtung 20 % Mietminderung tendieren. Letztlich ist die Höhe der Minderung aber immer eine Frage des Einzelfalls.

Wir hoffen, dass Sie mit diesem Artikel nun besser beurteilen können, ob und in welcher Höhe Sie im Falle von Schimmelpilz in Ihrer Wohnung mindern können.

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