Mietminderung » wann & in welcher Höhe kann Mieter mindern?

Die Mietminderung gemäß § 536 BGB ist vielen Mietern ein Begriff. Wann diese greift und welche Folgen sie hat, ist dagegen häufig unbekannt. Dabei ist die Minderung in der Praxis vermutlich das stärkste Druckmittel des Mieters gegenüber dem Vermieter. Mit der Minderung kann der Mieter nämlich dahingehend Druck ausüben, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sicherstellt (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

 

Dass viele Mieter über dieses bedeutende Recht nicht so recht Bescheid wissen, ist misslich. Mit diesem ausführlichen Beitrag wollen wir Ihnen die Gründe und Voraussetzungen einer Mietminderung vorstellen. Natürlich ist auch die potentielle Höhe der Mietminderung für viele Mieter interessant, sodass wir diese in Bezug auf die jeweiligen Minderungsgründe thematisieren. Dabei werfen wir insbesondere einen Blick auf die einschlägige Rechtsprechung und zeigen, wann und in welchem Umfang deutsche Gerichte ein Minderungsmöglichkeiten bejaht haben.

 

 

Voraussetzungen der Mietminderung

 

Mietminderung Voraussetzungen

 

Eine Mietminderung setzt gemäß § 536 Abs. 1 BGB folgendes voraus:

  • die relevante Sache bzw. der relevante Bestandteil wurde als Teil der Mietsache mitvermietet bzw. ist als dieser zugehörig anzusehen. Dies ist in der Regel der Fall. Beispiele wären hier etwa die Heizung, die Dusche, die Klingelanlage, die Toilette, die Fenster usw.

 

  • Es muss ein erheblicher Mangel der Mietsache (technisch: Sachmangel oder Rechtsmangel) vorliegen. Ein Mangel liegt vor, wenn dieser die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). An dieser Stelle ist vieles streitig. Gerichte haben sich des Öfteren mit der Frage beschäftigt, wann ein erheblicher Mangel vorliegt, der zur Mietminderung berechtigt. Unten gehen wir näher darauf ein.

 

  • Der Mangel darf nicht in der Sphäre des Mieters liegen bzw. diesem zuzurechnen Dies wäre grundsätzlich der Fall, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat oder wenn der Mangel auf einer Veränderung der Mietsache beruht, die sich der Mieter gewünscht hat (vgl. OLG München, Urteil vom 19.04.1996 – 21 U 5982/95). Gleiches gilt, wenn der Mieter die Instandhaltung bzw. Instandsetzung vertraglich übernommen hat.

 

Beachten Sie: Wenn eine Versicherung des Vermieters den vom Mieter verursachten Schaden abdeckt (z.B. eine Gebäudeversicherung) und der Mieter nur einfach fahrlässig gehandelt hat und die Versicherungskosten trägt, dann bleibt das Minderungsrecht des Mieters gleichwohl bestehen (sog. versicherungsrechtliche Lösung, vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13).

 

  • zudem darf kein Ausschluss der Minderung nach §§ 536b, 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB vorliegen. § 536b BGB regelt den Fall, dass der Mangel von Beginn an vorliegt und der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt bzw. infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt; dies kann zu einem Ausschluss der Minderung führen. Wenn der Mangel nach Vertragsschluss auftritt, was in diesen Fällen die Regel sein dürfte, dann hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 536c Abs. 1 BGB). Wenn der Mieter dies trotz Kenntnis vom Mangel unterlässt, dann verliert er die Möglichkeit zur Minderung (vgl. § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB).

 

  • Hinweis 1: Ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, ist für die Minderung grundsätzlich unerheblich.

 

  • Hinweis 2: Gemäß § 536 Abs. 4 BGB darf bei einem Mietverhältnis über Wohnraum nicht von den Vorschriften des § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abgewichen werden. Eine anderslautende Regelung im Mietvertrag zum Nachteils des Mieters wäre dann unwirksam.

 

  • Hinweis 3: Wenn laut Mietvertrag der Mieter alleine für die Instandhaltung der Mietsache bzw. Mängelbeseitigung zu sorgen hat, dann ist eine solche Klausel häufig unwirksam, wenn es sich um eine Formularvereinbarung, sprich um AGB handelt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 536 Rn. 183), wenn also der Vermieter dem Mieter einen vorformulierten Mietvertrag zur Unterzeichnung vorgelegt hat und der Mieter selbst keinen Einfluss auf den Inhalt des Vertrages genommen bzw. diesen ausgehandelt hat. Das bedeutet, dass der Mieter in diesen Fällen dann – sofern die weiteren Voraussetzungen vorliegen – dennoch mindern kann. Zu beachten ist, dass das Abwälzen der Kosten auf den Mieter für kleinere Instandhaltungsarbeiten („Kleinreparaturen“) aber zulässig sein.

 

  • Tipp: Als Mieter müssen Sie immer daran denken, den Vermieter umgehend zu informieren, sobald Ihnen ein Mangel der Mietsache auffällt. So stellen Sie sicher, dass Sie das Minderungsrecht noch wahrnehmen können (vgl. § 536c Abs. 2 BGB).

 

Rechtsfolge der Minderung

Ist die Tauglichkeit der Mietsache gänzlich aufgehoben, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Ist die Tauglichkeit dagegen nur gemindert, so vermindert sich die Mietzahlungspflicht um einen gewissen Prozentsatz (sog. Minderungsquote). Wie hoch diese Minderungsquote üblicherweise ist, können Sie unten näher nachlesen.

 

Wie lange kann Mieter mindern?

Das Recht zur Minderung besteht so lange, wie der Mangel besteht. Eine Minderung ist also nicht mehr möglich, wenn der Mangel behoben wurde. Eine Minderung kann auch ab dem Zeitpunkt nicht mehr geltend gemacht werden, zu dem der Mieter die Mängelbeseitigung durch den Vermieter oder einem Handwerker zu Unrecht verweigert (BGH, Urteil vom 10.4.2019 – VIII ZR 12/18).

 

 

Gründe für Mietminderung: Wann liegt ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt?

Diese Frage ist – neben der Höhe der Minderung – sicherlich die zentrale. Hier wollen wir noch einmal näher darauf eingehen, wann ein Mietmangel vorliegt. Wichtig ist vorab, dass nur erhebliche Mietmängel zur Minderung berechtigen. Dies stellt § 536 Abs. 1 S. 3 BGB klar, wonach eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. So, jetzt aber zu den jeweiligen Mängeln.

 

Mietminderung

 

Sachmangel als Minderungsgrund

Der häufigste Mangel, der zur Minderung berechtigt, ist der sogenannte Sachmangel. Dieser liegt wie bereits oben erwähnt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Maßgeblich ist hierbei zunächst die (auch schlüssige) subjektive Vereinbarung der Mietparteien, falls es daran wie häufig fehlt, gilt ein objektiver Maßstab. Der objektive Maßstab, welche Beschaffenheit der Mietsache der Vermieter schuldet, richtet sich dabei nach der sogenannten Verkehrssitte. Das bedeutet, der Mieter kann dann denjenigen Zustand der Mietsache erwarten und verlangen, der bei Mietwohnung der gleichen Art und Güte üblich ist. Üblich ist danach natürlich, dass die Heizung oder die Dusche zuverlässig funktionieren.

Zur Beschaffenheit der Mietsache zählen dabei übrigens nicht nur deren physische Eigenschaften (z.B. defekte Dusche oder feuchte Wände). Vielmehr kann sich der Mietmangel auch aus äußeren Faktoren ergeben (z.B. bei Baulärm von einer angrenzenden Baustelle).

 

Ein Sachmangel kommt nach der Rechtsprechung in folgenden Fällen in Betracht:

  • Zu niedriger Temperatur infolge defekter oder ausgefallener Heizung: Grundsätzlich sollten 20 bis 22 Grad – mangels anderweitiger Absprachen – erreicht werden können (vgl. Klein-Blenkers, in: Dauner-Lieb/Langen, BGB, 4. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 22). Nach verbreiteter Ansicht von Gerichten sollte in der Heizperiode, also vom 1.10. – 30.04., in der Zeit von 23 – 6 Uhr in allen Räumen jedenfalls 18 Grad erreicht werden (so etwa AG Köln, Urt. v. 5.7.2016 – 205 C 36/16).
  • Kein Warmwasser. Hier hat das Amtsgericht München etwa entschieden, dass eine Wassertemperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden erforderlich sei (AG München, Urteil vom 26.10.2011 – 463 C 4744/11).
  • Bei einer nicht funktionsfähigen Dusche (hierzu näher unten unter „Minderungshöhe“ ).
  • ebenso bei einer defekten Klingel (hierzu näher unten unter „Minderungshöhe“).
  • sowie bei Baulärm in der Nachbarschaft (auch hierzu näher weiter unten unter „Minderungshöhe“).
  • In manchen Fällen des Ungezieferbefalls, so zum Beispiel bei Ratten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2016 – 24 U 143/15) oder bei Kakerlaken in der Mietsache (OLG Hamm, Urteil vom 11. 2. 1998 – 30 U 70–97)
  • Auch bei Schimmel an den Wänden kommt eine Minderung wegen eines Sachmangels in Betracht. Hier kommt es in besonderem Maße auf die Umstände des Einzelfalls an. Grundsätzlich kann eine Schimmelpilzbildung einen Mangel darstellen, der zur Minderung berechtigt. Zu berücksichtigen ist aber, ob die Bildung des Schimmels nicht ggf. auf einem pflichtwidrigem Verhalten des Mieters beruht, z.B. auf einem unzureichenden Lüften. Nach Ansicht des Landgerichts Lübeck soll auch dann ein Mangel vorliegen (sodass eine Mietminderung möglich wäre), wenn der Schimmel vom Mieter zumindest mitverursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt (LG Lübeck, Urteil vom 07.05.2018 – 14 S 260/15).
  • Bei einem Abweichen der tatsächlichen Mietfläche von der vereinbarten Fläche um mehr als 10 %, auch wenn die Mietfläche im Mietvertrag mit „etwa“ oder „ca.“ angegeben wird (BGH, Urteil vom 18. 7. 2012 – XII ZR 97/09). Wenn sich die geringere Fläche eindeutigen Räumen zuordnen lässt (z.B. wurde ein Nebenzimmer statt mit 20 qm mit 30 qm ausgewiesen), dann ist die Bedeutung dieses Raumes bei der Herabsetzung der Miete zu berücksichtigen (geringerer Gebrauchswert?). Nach dem BGH kann dann also die Bruttomiete nicht ohne weiteres um 10 % gemindert werden.

 

Rechtsmangel als Minderungsgrund

Ein Mangel, der zur Minderung berechtigt, ist zudem der sogenannte Rechtsmangel. Dieser liegt vor, wenn dem Mieter durch das private Recht eines Dritten der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird (§ 536 Abs. 3 BGB). Ein Rechtsmangel liegt aber darüber hinausgehend erst vor, wenn der Dritte das private Recht nachdrücklich geltend macht; das bloße Bestehen des Rechts reicht also nicht aus (Scheuch, in: Schulze, BGB, 10. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 13).

Beispiele für einen Rechtsmangel sind:

  • Nießbrauch oder Eigentum eines Dritten
  • Fälle der Doppelvermietung

 

Bagatellmangel

Kein Recht zur Minderung besteht bei den sog. Bagatellmängeln. Das sind solche Mängel, welche die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigen (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB), also Mängel, die entweder sehr klein sind (z.B. sehr kurzer Heizungsausfall) oder vom Mieter selbst mit geringem Aufwand behoben werden können.

Beispiele für solche Bagatellmängel sind (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 536 Rn. 177):

  • Heizungsausfall von sehr kurzer Dauer
  • Geringfügige Luftdurchlässigkeit an Fenstern einer Altbauwohnung
  • Balkon im Winter nicht benutzbar
  • Defekte Steckdose
  • Einmalige Lärmbelästigung durch Nachbar
  • Mangel in gemieteter zahnärztlicher Praxis ohne Auswirkung auf Praxisbetrieb

 

 

Höhe der Mietminderung und Mietminderungstabelle

Von besonderem Interesse ist natürlich, in welcher Höhe der Mieter mindern darf, wenn ein entsprechender Mietmangel sowie die weiteren oben genannten Voraussetzungen vorliegen.

Gerade zur Frage der Minderungshöhe hat die Rechtsprechung, unter anderem auch der Bundesgerichtshof, wichtige Eckpfeiler aufgestellt, die wir hier zunächst vorstellen. Anschließend gehen wir auf konkrete Minderungshöhen ein, die deutsche Gerichte für bestimmte Mängel der Mietsache zugesprochen haben.

In der Praxis wird die Minderungshöhe in geschätzten Prozentsätzen angegeben. Grundlage für diese Prozentangabe ist stets die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 – XII ZR 225/03). Die Höhe dieser prozentualen Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wobei folgende Kriterien regelmäßig relevant sind:

  • Schwere des Mangels (Beispiel: Heizung in einem wenig genutzten Raum fällt aus versus die Heizung im Schlaf- oder Wohnzimmer fällt aus)
  • Grad und Dauer des Mangels (Beispiel: Die Dusche fällt gelegentlich aus versus die Dusche ist dauerhaft defekt oder: Die Heizung fällt in Wintermonaten an einem Tag aus versus die Dusche fällt in Wintermonaten für mehrere Tage aus)
  • Mitverursachung durch den Mieter?

 

Beispiele zu Minderungshöhen

Deutsche Gerichte haben bereits unzählige Male zur Höhe einer Minderung entschieden. Hier wollen Ihnen kurz einige Minderungshöhen vorstellen, auf die Gerichte wegen unterschiedlicher Mängel erkannt haben. Noch einmal sei daran erinnert, dass es jeweils auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt. Die Quoten lassen sich also nicht ohne weiteres verallgemeiern. Hier also einige Beispiele:

 

Mietminderungstabellen

Die Praxis greift zur Bestimmung der Minderungsquote in der Regel auf Mietminderungstabellen zurück. Diese erlauben es, zumindest einen Rahmen zu ermitteln, innerhalb dem Gerichte bei vergleichbaren Fällen eine Mietminderung bejaht haben. Besonders verbreitet ist die Mietminderungstabelle von Cathrin Börstinghaus.

Börstinghaus selbst sieht insoweit eine gewisse Gefahr aber darin, dass der Rechtsanwender aufgrund dieser Tabellen eher nach vergleichbaren Fällen sucht als die konkrete Beeinträchtigung in der jeweiligen Wohnung zu ermitteln. Dennoch hält sie die Minderungstabellen in diesem Zusammenhang für „das wohl wichtigste Werkzeug“ der Beratungspraxis (Börstinghaus, Mietminderungstabelle, Teil 1, Die Minderung der Miete, Minderungstabellen, 4. Auflage 2017).

 

Mietminderung berechnen – ein Beispiel

Fall: In der Wohnung des Mieters M ist die Dusche seit dem 01.01.2021 kaputt. Es fließt kein Wasser daraus. Eine andere Dusche ist in der Wohnung nicht vorhanden. M zeigt den Mangel dem Vermieter umgehend an. Ab dem 21.01.2021 funktioniert die Dusche nach Reparatur durch den Vermieter wieder. M zahlt eine regelmäßige monatliche Bruttomiete von 1.000 €.

M stellt nun anhand einer Mietminderungstabelle fest, dass das Amtsgericht Berlin in einem vergleichbaren Fall entschieden hat, dass der Mieter für die Dauer, in der die Dusche gar nicht funktioniert und keine andere Dusche in der Wohnung vorhanden ist, um 10 % mindern kann (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 – 15 C 256/19).

In welcher Höhe kann der M hier nun also mindern?

  • Ausgangspunkt ist die Bruttomiete, also 1.000 €.
  • Diese kann in Anlehnung an die Entscheidung des AG Berlin um 10 %, also um 100 € gemindert werden (000 € x 0,1)
  • Da die Dusche aber nicht den ganzen Monat Januar über defekt war, sondern nur für 20 Tage, ist die Minderungshöhe entsprechend herunterzurechnen: (100 € :31) x 20 = 64,52 Euro
  • Ergebnis: M kann für den Ausfall der Dusche vom 01.01.2021 bis zum 20.01.2021 die Miete um 64,52 Euro mindern. M kann bei der nächsten Mietzahlung also lediglich 935,48 € zahlen. Diese Kürzung gilt freilich nur für die nächste Mietzahlung.

 

Erfolgt Mietminderung „automatisch“?

Die Mietminderung tritt von Gesetzes wegen „automatisch“ ein; Juristen bezeichnen dies als ipso iure. Das bedeutet, dass das Gesetz ohne weitere Handlung des Mieters dafür sorgt, dass der Mietzins um die Minderungsquote entsprechend herabgesetzt wird. Wenn der Mieter aufgrund eines Mangels also 10 Prozent der Miete mindern kann, dann kann er – solange der Mangel besteht – 10 Prozent von der zu zahlenden Miete abziehen.

Hierfür bedarf es keines „Antrages“ des Mieters oder einer irgendwie gearteten „Zustimmung“ des Vermieters. Die Mietminderung wird vom Mieter also auf eigene Veranlassung selbstständig wahrgenommen, indem er weniger Miete zahlt.

 

Mietminderung rückwirkend möglich?

Ob die Mietminderung rückwirkend möglich ist, kommt darauf an. Eine rückwirkende Minderung ist dann möglich, wenn der Mangel zwar schon einige Zeit besteht, dem Mieter aber erst jetzt auffällt. Dann hat der Mieter, was sich aus § 536c Abs. 2 BGB ergibt, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu informieren. Dann behält der Mieter die Minderungsmöglichkeit, wie wir oben bereits ausgeführt haben. Wenn der Mieter den Vermieter also unverzüglich informiert, dann hat er seine Pflicht insoweit erfüllt – er muss die Minderung dann auch nicht direkt geltend machen, sondern kann sich diese vorbehalten. Der Vorbehalt kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn das Ausmaß des Mangels zunächst fachmännisch geprüft werden muss. Zur Sicherheit sollte der Mieter im Rahmen der Mängelanzeige aber ausdrücklich darauf hinweisen, dass er sich die Minderung vorbehält.

Wenn der Mieter aufgrund eines länger andauernden Mangels zunächst 5 Prozent mindert, sich später (z.B. nach einem Jahr) aber herausstellt, dass er wegen der Schwere des Mangels um 10 Prozent hätte mindern können, dann kann der Mieter allerdings nicht nachträglich noch die Differenz von 5 Prozent vom Vermieter zurückverlangen. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete ist in diesen Fällen ausgeschlossen.

 

Beweislast bei Minderung?

Der Mieter hat den Mangel der Mietsache darzulegen und ggf. zu beweisen. Es reicht, wenn er „Mangelsymptome“ beschreibt, Ursachen hierfür hat er nicht darzulegen (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 536 Rn. 54). Das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder die Höhe der Minderung hat der Mieter auch nicht darzulegen. Den Umfang der Minderung hat vielmehr das Gericht – ggf. unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen – zu klären (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 536 Rn. 54).

Sofern die Anzeige des Mangels, die ja Voraussetzung für die Minderung ist, streitig ist, hat der Mieter nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen zunächst zu beweisen, dass er unverzüglich den Mangel angezeigt hat. Zu beweisen sind die Anzeige und der Zugang beim Vermieter. Insoweit empfiehlt es sich, die Anzeige schriftlich und per Einschreiben an den Vermieter zu richten.

 

Kompakt: So mindern Sie richtig!

 

Mietminderung Ablauf

 

 

Hier wollen wir Ihnen noch einmal kompakt das richtige Vorgehen zum Zwecke der Mietminderung zusammenfassen:

  • Prüfen, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt. Hierzu sollten Sie sich bei nicht ganz eindeutigen Fällen von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.
  • Sofern Sie der Ansicht sind, dass es sich um ein Mangel handelt, sollten Sie den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzeigen und diesem eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Die umgehende Anzeige des Mangels ist notwendig, um mindern zu können. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen (AG Köln, 28.10.1976 – 153 C 3204/76 ). Den Mangel sollten Sie dabei möglichst genau beschreiben und ggf. mithilfe von Fotomaterial auch dokumentieren. Für die Mängelanzeige senden Sie aus Beweisgründen am besten ein schriftliches Schreiben per Einschreiben an den Vermieter. Auch hierbei sollten Sie sich regelmäßig von einem Anwalt für Mietrecht unterstützen lassen.
  • In diesem Schreiben bestimmen Sie ferner die Höhe der Minderung. Hier ist es taktisch klüger, einen konkreten Betrag zu nennen (z.B. 50 €), um den Sie die Miete mindern. Denn so vermeiden Sie im Zweifel die besonders streitige Auseinandersetzung um die Frage, ob und inwiefern sich die Minderung auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt. Im Hintergrund, also für sich selbst, sollten Sie aber mit Prozentsätzen kalkulieren, um vergleichbare Fälle / gerichtliche Entscheidung angemessen zu berücksichtigen.
  • Gewähren Sie dem Vermieter bzw. einem von diesem beauftragten Handwerker Zugang zu ihrer Wohnung, damit diese den Mangel beheben können.

 

Wir hoffen, dass sie mit dieser ausführlichen Übersicht einen gute Hilfestellung dafür erhalten, wann und wie Sie mindern können. Bei der Mietminderung gibt es nämlich wie gezeigt eine ganze Menge zu beachten.

Und noch einmal hier der Hinweis: Sofern es um nicht ganz triviale Sachverhalte geht, sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlichen Rat einholen. Mietrechtsexperten werden Sie dabei unterstützen, die richtigen Schritte zum Zwecke der Mietminderung zu unternehmen.