Hundehaltung in Mietwohnung » darf Vermieter Hunde verbieten?

Die Hundehaltung in der Mietwohnung ist in Deutschland – ähnlich wie das Halten von Katzen in der Mietwohnung – für sehr viele Mieter relevant. Deutsche Gerichte haben über die Hundehaltung in der Mietwohnung bereits mehrfach geurteilt. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, wann das Halten von Hunden mietrechtlich in Ordnung ist und wann bzw. wie der Vermieter Hunde in der Mietwohnung verbieten oder nicht verbieten kann.

Hunde in Mietwohnung – neues Gesetz 2019 bzw. 2021?

Viele Hundebesitzer fragen sich, ob es für Hunde in der Mietwohnung ein neues Gesetz 2019 bzw. ein neues Gesetz 2021 gibt. Das ist jedoch nicht der Fall und vom Gesetzgeber auch nicht geplant. Denn die Frage, ob die Hundehaltung in der Mietwohnung erlaubt oder verboten ist, ist Teil des bereits bestehenden Mietrechts. Das Mietrecht ist in Deutschland in den §§ 535 ff. BGB geregelt. Ausdrücklich erwähnt werden Haustiere in der Mietwohnung vom Gesetzgeber dabei nicht. Im Umkehrschluss gilt dabei, dass das Gesetz die Hundehaltung in der Mietwohnung in Deutschland jedenfalls nicht generell untersagt.. Vorrangig kommt es allerdings immer auf die Regelungen des konkreten Mietvertrags im Einzelfall an, wie wir im Folgenden ausführlich darstellen werden.

Darf der Vermieter Hunde verbieten?

Ob die Hundehaltung in der Mietwohnung erlaubt bzw. verboten ist, richtet sich nach dem deutschen Mietrecht. Vorrangig ist dabei der jeweilige Mietvertrag im konkreten Einzelfall maßgeblich. Doch darf der Vermieter Hunde verbieten? Die Antwort lautet: Im Grundsatz ja. Hierbei kommt es aber darauf an, wie der Vermieter das macht. Zu unterscheiden sind dabei zwischen den Parteien frei ausgehandelte Verträge und sogenannte Formularvereinbarungen.

Vertragsbedingungen im Mietvertrag sind frei ausgehandelt, wenn ihre Einbeziehung auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil (hier: vom Vermieter) mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Wichtig ist hierbei, ob der Mieter Gelegenheit erhält, alternative Vorschläge zu machen und diese ggf. auch durchzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 26/15). In diesen Fällen hat der Vermieter dann weitreichendere Möglichkeiten. Er kann bei ausgehandelten Verträgen das Halten von Hunden in der Mietwohnung ohne weiteres verbieten. Eine Ausnahme dürfte dann bestehen, wenn der Mieter auf den Hund – etwa aus medizinischen Gründen – besonders angewiesen ist.

Sehr häufig liegen in Mietverhältnissen aber Formularvereinbarungen vor, die nicht frei ausgehandelt sind und auf die AGB-Recht gemäß §§ 305 ff. BGB Anwendung findet. Hier gelten strengere Maßgaben für den Vermieter. In einem wegweisenden Urteil hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2013 (BGH, Urteil vom 20. 3. 2013 – VIII ZR 168/12) zu dieser Frage entschieden und wichtige Leitlinien formuliert:

• Unzulässig ist es, wenn der Vermieter das Halten von Hunden in der Mietvereinbarung generell ausschließt. Das wäre etwa der Fall, wenn der Mietvertrag wie im BGH-Fall lapidar formuliert: „Der Mieter ist verpflichtet, keine Hunde zu halten.“ In diesem Fall wäre die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, indem sie die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB nicht ausreichend berücksichtigt. Auf diese Weise darf der Vermieter Hunde in der Mietwohnung also nicht verbieten.

• Umgekehrt erkennt der BGH aber auch an, dass durch das Halten von Hunden die Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden können. Daher ist der Vermieter durchaus berechtigt, das Halten von Hunden von seiner Zustimmung abhängig zu machen. Behält sich der Vermieter durch eine Formularklausel die Zustimmung zur Hundehaltung vor, liegt darin nach verbreiteter Ansicht die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 24.1.2020 – 66 S 310/19). Eine solche einzelfallabhängige Entscheidung des Vermieters, welche die konkrete Interessenlage des Mieters, Vermieters und ggf. anderer Parteien des Wohngebäudes sachgerecht einbezieht und die sich der Vermieter im Vertrag vorbehält, wäre dann rechtmäßig.

• Zulässig wäre nach Ansicht des Landgerichts Berlin etwa die folgende Formulierung:

„Kleintiere, wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten. Andere Tierhaltung des Mieters, insbesondere Hundehaltung, ist nur bei vorhergehender Zustimmung des Vermieters gestattet.“

(LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 24.1.2020 – 66 S 310/19)

• Sofern die Hundehaltung im konkreten Fall unter Abwägung der betroffenen Interessen eine vertragsmäßige Nutzung der Mietsache im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB darstellt und überwiegende Interessen des Vermieters nicht entgegenstehen, nimmt das Landgericht Nürnberg-Fürth eine Pflicht des Vermieters an, der Hundehaltung zuzustimmen (LG Nürnberg-Fürth, Hinweisbeschluss v. 16.03.2017 – 7 S 8871/16).

Was gilt, wenn gar keine Regelung über Hunde im Mietvertrag ist?

Wenn der Mietvertrag keine Regelung zu Hunden in der Mietwohnung enthält, dann bleibt es bei der allgemeinen Regel des § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache ermöglichen muss. Problematisch und umstritten ist hierbei nun, ob das Halten von Hunden zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, sodass der Vermieter die Hundehaltung nicht verbieten könnte. Dies lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern bedarf einer genauen Betrachtung der konkreten Umstände des Einzelfalls. Hierbei werden beispielsweise folgende Gesichtspunkte eine Rolle spielen, ob die Hundehaltung (noch) im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs stattfindet:

• die Lautstärke des Hundes (häufiges Bellen?)
• Schutzbedürftigkeit anderer Mieter im Gebäude
• Geht es nur um einen oder mehrere Hunde?
• Hat der Hund bereits Einrichtung der Wohnung oder des Gebäudes beschädigt?
• Handelt es sich um einen Kampfhund? (in diesem Fall ist die Hundehaltung in der Regel per se verboten)

Die Abwägung der Belange des Mieters, des Vermieters und anderer Mietparteien kann hier also in die eine oder andere Richtung ausfallen. Falls Sie für Ihren Fall nähere Beratung von einem Mietrecht-Experten möchten, dann kontaktieren Sie gerne einen unserer Experten-Anwälte für Mietrecht und holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung ein.

Sind kleine Hunde in der Wohnung erlaubt?

Nicht immer. Denn auch für kleine Hunde in der Wohnung gelten regelmäßig die oben bereits dargestellten Grundsätze. Allerdings kann die Größe des Hundes bei der Abwägung zwischen den Interessen von Vermieter, Mieter und anderer Mietparteien durchaus eine Rolle spielen. Wie oben bereits dargestellt, kommt es nämlich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ i.S.d. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB an, wobei im Rahmen der Abwägung insbesondere die Lautstärke des Bellens, die Abnutzung der Wohnung und die Schutzbedürftigkeit der anderen Mieter eine Rolle spielen. Für viele kleine Hunde in der Wohnung mag die Abwägung bei entsprechendem Verhalten des Hundes zugunsten der Erlaubnis zur Hundehaltung für den Mieter ausfallen. Das gilt freilich nicht, sofern es sich um einen kleinen Hund handelt, der beispielsweise besonders laut und penetrant bellt, Wände und Türen in der Wohnung zerkratzt und andere Mieter im Hausflur beißt. Es kommt also auch bei kleinen Hunden in der Mietwohnung letztlich auf den Einzelfall an.

Jedenfalls handelt es sich auch bei kleinen Hunden nicht um „Kleintiere“, die in der Wohnung immer erlaubt sind, egal was zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde (vgl. BGH, Urteil vom 20.1.1993 – VIII ZR 10/92). Denn „Kleintiere“ meint nach der Definition der Rechtsprechung nicht zwingend alle Tiere, die klein(er) gewachsen sind, sondern vielmehr Tiere, von denen hinsichtlich ihrer Art und Verhaltensweise regelmäßig keine Beeinträchtigung der Wohnung oder anderer Mieter zu erwarten ist. Unter „Kleintiere“ i.S.d. Rechtsprechung fallen unter anderem Zierfische, Meerschweinchen, Hamster, Zwergkaninchen und Ziervögel.

Ist ein Hund ein Kündigungsgrund?

Längst nicht immer. Allerdings kann ein Hund einen Kündigungsgrund darstellen. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter beispielsweise gegen ein im Mietvertrag vereinbartes Haustierverbot verstoßen oder die vereinbarte Zustimmung des Vermieters zur Hundehaltung nicht eingeholt und somit seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat. Ein jeweilige Haustierverbot muss der Vermieter jedoch plausibel begründen, was ihm bei einem Kampfhund viel eher gelingen wird als bei einem kleinen, braven Hund, der weder die Wohnung über das gewöhnliche Maß hinaus abnutzt noch andere Mietparteien beeinträchtigt (siehe dazu oben).

Bevor der Vermieter eine Kündigung ausspricht, muss er den Mieter jedoch schriftlich abmahnen. Erst wenn der Mieter nach der Abmahnung keine Abhilfe schafft (z.B. den Hund abgibt oder sonstige passende Vorkehrungen trifft), darf der Vermieter kündigen. Allerdings setzt die Rechtsprechung einer Kündigung durch den Vermieter auch Grenzen, wenn der Mieter zwar die im Mietvertrag vereinbarte Zustimmung des Vermieters zur Hundehaltung in der Mietwohnung nicht eingeholt hat, der Vermieter die Hundehaltung jedoch über Jahre ausdrücklich gebilligt hat (so AG Bre­men, Ur­teil vom 28.11.2018 – 19 C 268/18).

Wie fragt man Vermieter nach Hund?

Dafür gibt es mehrere Optionen. Je nach Möglichkeit können Sie Ihren Vermieter anrufen oder persönlich fragen und ihm mitteilen, dass Sie daran denken, sich einen Hund anzuschaffen. Sie können dann unverbindlich fragen, wie Ihr Vermieter zu diesem Thema steht. Bevor Sie mit Ihrem Vermieter sprechen, schauen Sie am besten in Ihren Mietvertrag (und in die Hausordnung), ob sich dort eine Klausel zur Haustierhaltung findet. Zudem können Sie sich in Ihrem Mietshaus umsehen bzw. mit anderen Mietern sprechen, ob es schon Hunde in anderen Mietwohnungen gibt. Ganz wichtig jedoch: Sofern die Zustimmung des Vermieters für die Hundehaltung laut Mietvertrag erforderlich ist, sollten Sie sich eine derartige Zustimmung immer schriftlich geben lassen!

Wollen oder können Sie mit dem Vermieter nicht persönlich sprechen, so schicken Sie ihm einen Brief. Einen Musterbrief bzw. eine Vorlage für die Hundehaltung in der Mietwohnung finden Sie hier.

Zusammenfassung zur Hundehaltung in der Mietwohnung

Die Hundehaltung in einer Mietwohnung ist für viele Mieter relevant. Ein generelles Verbot von Hunden in der Mietwohnung besteht nach dem Gesetz nicht. Die Frage, ob der Vermieter das Halten von Hunden im Einzelfall dennoch verbieten darf, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Zunächst ist danach  zu differenzieren, ob es zur Hundehaltung eine Regelung im Mietvertrag gibt oder nicht. Wenn es eine solche gibt, dann ist zu prüfen, wie diese ausgestaltet ist (individuell ausgehandelt oder formularmäßige Vereinbarung?). Wenn der Mietvertrag bzw. die Klausel zur Hundehaltung individuell ausgehandelt ist, dann kann der Vermieter das Halten von Hunden eher verbieten als wenn die Klausel nicht ausgehandelt ist und formularmäßig verwendet wird. Unzulässig ist jedenfalls eine Regelung, die das Halten von Hunden pauschal und ohne Grund verbietet.

Gibt es keine Regelungen zur Hundehaltung im Mietvertrag, dann kommt es alleine auf eine Abwägung der Interessen des Mieters, des Vermieters und der Nachbarn an. Wenn keine erheblichen Interessen des Vermieters bzw. der Nachbarn der Hundehaltung entgegenstehen (zum Beispiel: Der Hund ist ausgesprochen zahm, bellt praktisch nie, stört keinen Bewohner des Gebäudes und beschädigt nichts), dann dürfte das Interesse des Mieters an der Haltung des Hundes häufig überwiegen. In diesem Fall wäre der Vermieter dann verpflichtet, der Hundehaltung in der Mietwohnung zuzustimmen.